2011年，中国城市化进程刚刚近半。4月底，国家统计局公布第六次全国人口普查数据显示，居住在城镇的人口为6.6亿人，占49.68%；居住在乡村的人口为6.7亿人，占50.32%。同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口比重上升13.46个百分点。预计2020年，城市化率仍将上升，到达57%~60%，但增速将会放缓。

    2011，中国经济进入转型阶段。十二五期间，政府把经济结构战略性调整作为主攻方向,转变经济增长方式由主要依靠投资和出口拉动转向消费、投资和出口协调拉动，并要提高城乡居民收入，扩大居民的消费需求；同时，货币政策和融资环境紧缩力度非常，最近半年来连续四次加息；存款准备金率提高了前所未有的21%。

    2011年也是房地产调控最严厉的一年。在“十二五”规划开局之年，作为未来五年中国社会、经济发展方式转变的“祭旗”之举，房地产业的市场调控和结构调整被推至中国社会经济改革的前台。中央出台了一系列调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给到加强监管等方面，对中国房地产市场进行了全方位的调控。各项政策的持续出台和逐步落实，对包括地方政府、开发企业、商业银行、购房者在内的各相关主体行为均产生了显著影响，综合调控力度空前。

    先是中央力扛各方利益阵营博弈，果断对全国35个重点城市实施住宅限购政策，以行政手段按下失控的住宅投资、投机需求；随后，中央复以政治高压姿态，向全国各地政府下达1000万套保障房年度开工新建计划，总建筑面积相当于上一年全国商品房销量的一半。

    有人将2011年的调控喻为对房地产业迟来的“清算”。它实质上清算的是两笔“历史旧账”——房价泡沫和住房保障。

    先说房价泡沫。过去多年，房地产投资、投机性需求几近泛滥成灾，占比整体购房需求已超过50%，个别城市甚至高达90%。在此基础上，房价泡沫越吹越大，且逐渐向工商业实体经济过度渗透，绑架了金融机构和地方财政，腐蚀了艰苦创业、实业兴邦的企业家精神，并将整个中国社会推向贫富悬殊、公平丧尽的“中等收入国家陷阱”边缘。

    房地产的泡沫化，一方面是拜中国城市化、工业化客观推力所赐；另一方面，却与体制、机制的系统性缺失不无关联。一个贴切的比喻是，中国房地产在最初的制度设计上只考虑了发动机、引擎和油门，却忽略了刹车机制。正因如此，多年以来，房价始终在调控中按下反弹、越调越涨。

    可喜的是，2008年席卷全球的美国次贷危机，给了中国房地产泡沫一次外部制动的救赎机会，当年个别高热区域房价几近腰斩；可悲的是，政府随后推出了4万亿元基础建设刺激计划，由此派生的近10万亿元天量信贷竟大部分流向房地产，成为当年地产业国进民退、地王跌出的现实推力。房价泡沫借尸还魂，在随后的两年中普遍又翻了不止一番。

    有批评家指出，2008年国际金融危机，本是调控中国房地产泡沫的天赐良机。但遗憾的是，政府在原本应趁势刹车的时候又踩了一脚油门。

    实际上，如果深谙中国国情，则不应再对4万亿元经济刺激计划抱有嫌怨。自从2003年国务院18号文件确立房地产为“支柱产业”以来，中国经济就已逐渐形成一种路径依赖，即：保经济增长就是保投资增长，保投资增长就是保房地产增长。在新的“发展方式”尚未成形之前，恐怕没有哪个决策者敢于断然挑断这根筋。

    但“转变发展方式”的现实命题，又必须要求中国经济在一定程度上摆脱对房地产的过度依赖。一些人士曾纷纷断言：房地产泡沫已成为未来中国社会经济的“定时炸弹”。泡沫不除，则国无宁日。

    恰是上述心理纠结，才使原本在2008年就应遭到“清算”的房地产泡沫，又向后延迟了3年。2011年的房地产调控，显然是在中国经济体制改革克服了多年的“房地产恐跌症”后，打出的最铿锵的一张“转型”牌。

    而1000万套保障房建设计划的推出，则更加鲜明地将2011年定位成中国住房制度的转折年。1000万套实质上完成了“房地产市场”与“住房保障体系”两个供应链条的相互衔接工程。政府以“清算历史欠账”的跃进方式，试图将今后的商品住房和公共住房边界区分得更加清楚，让市场的归市场，保障的归保障。

    值得欣慰的是，在2011年岁末，我们听到1000万套保障房超额完成开工任务的胜利消息。如果这一胜利能继续保持至2012年乃至今后更久，让那些尚停留在“挖坑待建”状态的保障房开工数字，更多地变成实实在在的竣工数字，则将是对中国房地产多年过度市场化和高度泡沫化的深度救赎。于国于家，善莫大焉！