“十二五”规划正在积极制定当中，刚刚结束的中共十七届五中全会对如何制订“十二五”规划提出了原则性的指导意见。我在这里谈到一个问题，在“十二五”期间，甚至在今后20年到40年之间，我国经济发展的一个主导战略就是要加快城市化进程，这个问题首先是由我国目前城乡居民之间的收入差距越来越大，在不断扩大的趋势引出的。

 

　　从1978到2009年，改革开放30年当中，中国经济高速增长，城乡居民的收入绝对水平也在不断提高，但是城乡居民之间的相对收入差距在不断扩大。由原来的2.5倍上升到了3.33倍，而且这仅仅是官方公布的数据，如果考虑到城市居民享受了大量隐性收入、社会福利和城市基础设施带来的好处，可能差距高达5-6倍。到2020年，农村居民的收入水平要翻一番，按照目前的经济增长速度，只要保持就可以翻一番。但是这些年来，城乡居民收入差距还在不断地扩大。

 

　　党中央国务院对城乡收入差距采取了很多措施，除了给予一定的补贴之外，从2006年开始用大规模大张旗鼓的新政策，但是所有的这些措施都没有从根本上扭转城乡居民收入差距，以致于今天我们面临的转变经济发展方式中，如何扩大内需变成一个严峻的课题，在经济高速增长当中，国内消费需求对经济增长的贡献越来越低，占到35%，而美国高达70%以上，我们消费需求如此之低，一个很重要的原因就是大量的人口生活在农村，还有70%左右的农民，农民的消费自然低于城市消费的1/3，甚至更低。

 

　　一个艰巨的任务就是把农村剩余的劳动力转移，农村到底存在多少剩余劳动力？失业率只是考虑城镇失业率，而且是登记的失业率，这就很大程度人为地低估了我国失业水平。农田现在一家一户的7.5亩左右，这样的低面积相当于美国平均的一个农场，其耕作面积是1/400，相当于日本和韩国的1/3，让农民耕种那么狭小的土地，让他们致富这是不可能的，因此就是要把大量剩余劳动力转移到城市。随着农村剩余劳动力的减少，较少的人口分布较多的土地，把7.5翻一番变成15，再翻再翻，每家每户达到60亩耕地了，才能达到国际水平。

 

      目前的城市化水平达到了什么状态？我们改革开放前17%到2009年提高到46.6%，这个水平和世界平均水平和周边国家和地区相比还是严重滞后的，据统计，发达国家城市化率一般已接近或高于80%，人均收入与我国相近的马来西亚、菲律宾等周边国家，城市化率也在60%以上。我们知道日本、韩国乃至台湾地区，在经济高速发展的20~30年当中，城市化水平每年提高平均1~2个百分点，而我30年的经济高速发展，我们的发展速度比所有的地区和国家发展都快，但是我们的城市化水平提高的速度是1~2个百分点。

 

　　而这46.6%的城市化里面也包含了大量的水分，也就是说，我们把进城务工的农民工计算到城市化的人口里面，这就大大地高估了城市化水平。进城务工人员达到多少？官方公布的数据达到1.48亿，还有大量在城镇很多在从事农业生产，这样在46.6%恐怕要扣掉1/3，现在大概只有33%。因此，前不久有人讲过，到本世纪30年代，就是2030年，中国的城市化水平要达到65%怎么可能实现？如果仅仅是按照现在的统计一年增加一个百分点就够了，但是进城务工的农民变成真正的城市居民，就要每年大概2000万左右的农民变成城市居民，这个任务显然非常艰巨。加快城镇化进城是严峻的挑战，美国经济学家说，21世纪对世界产生两大重大影响的是美国的高新技术和中国的城市化进程。

 

    2010年6月1日出版的第11期《求是》杂志，发表中共中央政治局常委、国务院副总理李克强同志的文章，题目是《关于调整经济结构促进持续发展的几个问题》：当前和今后相当长一段时间，我国城镇化处于快速发展阶段，推进城镇化是关系现代化建设全局的重大战略。要把城镇化作为扩大内需的战略重点，最大的内需在城镇化，最雄厚的内需潜力在城镇化。当前和今后相当长一段时间，应以加快城镇化为依托，调整优化城乡和区域结构，扩大消费需求和投资需求，促进经济长期平稳较快发展。

 

 

　　毫无疑问，城市化意味着农村人口向城市人口的转移，当然也就意味着城市空间的扩大，城市空间扩大里面就包含了大量新增的城市人口住房需求。那么，随着大量农村人口进入城市，他们的消费需求增加，增加多少？

 

　　据有关专家测算，如果城市人口增加4.5亿，中国的消费品总额就可以增加87%，这是由于目前城乡人口消费有着3.3倍的差距。另一方面，随着大量农村人口进入城市，城市的基础设施要大幅提升，按照2003~2007年的计算如果城市人口增加4.5亿，必须增加200亿的投资，到2030年基本解决农民工落户的问题，新增的人口就是2亿，如果对基本的居住面积计算，新城市住宅的面积就是4亿平方米，近几年来，城市住宅销售面积每年大概7亿多平方米，这里有大量投资需求，有大量城市原有居住民改善性的需求，如果把农村作为城市居民作为其需要，这需求无疑为房地产和建材市场提供了巨大发展空间。

 

　　有人说中国的房地产市场发展有一个关键的问题就是居者有其屋，中国人未必都要有自己的房子，可以租房。前不久，美国的住房建设部部长曾经透露过这样一个信息，美国自己拥有产权房已经高达70%，北欧一些国家可以达到80%。那么政府的责任不仅向高收入阶层提供豪华住宅，向有钱人提供投机、投资的供给，更应该向中等收入乃至中低收入的阶层提供相应的住房。这当然就包括有产权的房子，也包括租赁的房子，对最低收入的阶层要提供廉租房，所有的不同层次的住房需求都会为房地产市场、建材市场的发展提供巨大的空间。

 

　　但是，遗憾的是，我们目前的房地产市场是在畸形的发展，已经受到社会各个阶层，特别是在两会期间人大代表政协委员对房地产市场的猛烈攻击：没有房地产就没有新中国，房地产在牟暴利，引导政府走向奢靡，改变了官员的生活。房地产市场今年在两会期间成为政协委员人大代表的众矢之的，国家居然办不了这样一条信息，房地产的价格平均只上涨了1.5%，很多网民开玩笑，是不是小数点点错了，我认为不是小数点点错了的问题，关键是点错了几位的问题，是1.5%，还是15%，还是150%，个别城市甚至达到100%。国土资源部公布的信息则是高达25%，这么高的房价无疑已经显露出在房地产市场存在的严重的泡沫，这种泡沫的严重性不亚于美国次贷危机爆发前的房地产市场，也不亚于当年日本经济危机、房地产危机爆发前的房地产市场。

 

　　中国的房地产市场到底出了什么问题，原因何在？

 

　　许多年来，无论是政府或民间的研究机构，还是房地产业内人士，对房价不断攀升的原因都不约而同地认为：是不可再生的土地资源形成的供给约束，以及城市化进程加快造成了房价的飚升。这种弥漫业界多年的普遍性认识，是对事实的严重歪曲！

 

　　中国的土地远远没有达到对房地产形成紧缺性供应约束的地步，因为农产品价格决定了土地资源的原始价格，在农产品并没有因为土地资源的紧缺而出现价格暴涨的情况下，与农产品价格直接相关的土地供给价格就没有暴涨的理由。更重要的是，除房地产外，所有的矿产都是不可再生资源，相对于土地供给，我国更加紧俏的矿产资源的供给更加稀缺，可为什么唯独房地产价格出现非理性上涨？把房价上涨的原因归结为土地资源的不可再生性，是非常错误的判断。

 

　　房价如此之高，主要的原因有以下几个。

 

　　第一，是政府控制了土地的供给，当地方政府成为城市土地市场独家垄断的供给者时，地方政府会根据出让土地的边际收益等于征地的边际成本的原则来确定土地的供给量，从而相应地确定土地的出让价格，这就必然导致较高的土地价格和较高的经济利润。政府用低价从农民那里拿来廉价的土地，然后以高价拍卖到市场，一个个地王的产生，使得在整个房价当中地价占了50%，政府在土地这个环节拿走了很多收入，这是抬高房价一个重要的原因。

 

　　另一方面，我们限制了其他房源进入市场，例如大量存在的小产权房，面积高达66亿平方米，我们认为是非法的，不能够进入市场。

 

　　再有一个重要原因，我们在市场的引导上，我们把房地产、把住宅过多地当作了投资品、投机品，而不是消费品，因此在大量有40~50%是投机。不是为了居住，而是投机。

 

　　因此要从根本上要转变这种发展，房地产市场快速发展的同时，对于他的上游产业和下游产业，包括建材产业，要有毁灭性的打击。要解决这个问题，我建议如下几个措施：

 

　　第一，要放开土地市场，其中，特别是要农村基础建设用地进入市场，我们现在城市基地建设面积5000万亩，农村是城市的5倍。城市土地的供给不可能人为的这么紧张，土地供给的数量的增大，房地产的价格自然会降。

 

　　第二，大量存在的小产权房，应该根据清洁区别处理，总体上应该允许他们入市，变成合法的产权房，这样可以平抑产权房。

 

　　第三，新增加的土地供给当中，把建设用地、住宅用地分成三类。一类是廉租房可以占15%，提供给最低收入15%的阶层。第二类自住房和改善性住房的土地，我们可以占到70%，什么叫自住房？自住房顾名思义，买了以后是留给自己住的，怎么保证自己住？非常简单，买可以随便买，但随便卖，既然是自住的，那么这个房子在10年之内不能交易。这一部分应该占到50%，20%可以用于改善性住房，5年之内不能再卖，今天改善完明年还能再改善嘛？因此我们可以要求他在5年之内不能再交易。

 

    最后的15%可以用于高价的商品房，高到什么程度？他买100套也不要限制，他把房价抬到天上去也不要担心。这一部分只占市场的15%，不碍大局。因此房地产做了这样一次调整，尤其是把城市住宅建设的容积率大量攀升，我们就能够有助于实现居者有其屋这样的理想，同时为每年新增的城市人口包括农民工提供廉价的租住、改善性的住房，也为建材业提供巨大的发展空间。这就是我提出的。如果不改善，不下强力政治房地产市场，建材业、建筑行业就不会有很大的发展间，中国的城市化必须和我们的房地产市场联系起来。

 

 

　　最后我要谈一下我们的建材市场。我在接受邀请时，是告诉能否和建材下乡渠道、营销渠道下沉联系起来。我想是这样，伴随着家电下乡，汽车下乡之后，我们现在积极推进建材下乡。

 

　　经过改革开放30 多年发展，我国农村经济有了相当基础，农民人均纯收入已达5000 元以上，绝大部分农民生活已经由温饱开始迈入小康阶段，建房和居住消费弹性提高，政策对刺激消费的显现作用增强。目前，我国有7 亿多农村人口，农民建房和居住消费每年近5000 亿元，是仅次于食品消费的第二大消费支出。

 

　　截止2008 年末，全国农村既有居住房屋总面积233 亿平方米，总价值近8 万亿元；2008 年全国农民新建房屋面积8.44 亿平方米，其中住宅7.86 亿平方米；每年农村居民用于建房和房屋维修、维护消费近5000 亿元，其中绝大部分为建材消费。通过财政补贴政策，如能激发农民建房在原有基础上增长10%~ 15% ，则每年可拉动国内消费5500 ~ 6000 亿元。

 

　　有业内人士估计，“建材下乡”的需求量将是汽车和摩托车的3倍。2010年的“建材下乡”将有可能成功的开拓出农村市场的这个原始“金矿”，也有可能让较为封闭的农村消费者开扩眼界提升生活品质，更有可能带动农村建材市场的采购风潮。面对着中国农村7亿的消费潜力，这次的“建材下乡”活动无疑是一个巨大的机遇。

 

　　根据中国建材工业规划研究院2007 年就“小康住宅建设对建材工业的需求分析”课题调研分析，目前全国农民建房每户平均建筑面积120~130 平方米，平均每平方米消费的主要建筑材料数量大体为：水泥0.2 吨，钢材0.03 吨，平板玻璃0.2 平方米，墙体材料折合标准砖200 块，地砖和墙面砖0.4 平方米，卫生洁具0.03 件。由此可见，其对建材行业的拉动十分巨大。

 

　　尽管如此，但是我个人在这里不妨给大家降降温，我个人认为理解建材下乡对农村房地产市场的供给，要处理好以下几个问题。

 

　　第一，加快城市化与新农村建设的关系。到底是什么关系？我们从2006年开始喊加快新农村建设，二次方针有五句话，唯有最后一句话落实到实处，其他流于形式。新农村建设有什么问题，和城市化加快到底各自的功能是什么？城市化是解决农村剩余劳动力的转移问题，是解决三农问题的最根本的途径，新农村建设解决什么？新农村建设是解决尚未转入城市的居民的改善问题。不能够解决改善问题，甚至在某种程度上，让农村居民住新房，加大其消费支出，并不是增长支出。因此我们要明确解决三农问题的根本途径是城市化，重点应该放在城市化里面，建设新农村不是长久之计，这是第一个我们要认识到。

 

　　第二，新农村建设的功能是改善农村现有的居民的居住条件和生活环境。现在有大量的年轻人向城市转移，留在农村的很多是老弱病残。农民有建房的传统，大概10年翻一次，在城市里面赚钱了就把钱寄到农村建房。除了传统以外，关键是制度，欢迎农民进城，但是并不鼓励农民落户，所以农民不得不把他们在城市赚的钱拿到农村建房。在农村建房没有人住，进入城市的农民工没有地方可住，住在地下室，这种局面能否继续下去吗？我认为不能。我认为党中央、国务院已经意识到这一点，今后的城市化不仅是空间的城市化，不仅是在城市工作6个月以上的就满足了，我们应该早点让农民不仅进城还要落户，要从国家的大致方针、国家战略结合起来，不能够有短期行为，否则一个一个新村建设起来了，10、20年之后是否要建了再拆？另一方面，有很多企业家可能提出了小城镇建设。的确中央80年代以来多次提出加快小城镇发展，甚至提出小城镇大战略，其实小城镇多的时候有6万个，一个镇就几千人，一条街从南到北，从一个镇到一个镇各个都是小镇，这样的小镇根本没有发展前途。大城市、大中城市都没有为农民提供相等的待遇，在医疗、卫生、教育等方面。即使把门槛降低，住房很便宜，会有多少农民工选择小城镇呢？里面没有就业的机会，没有第二、第三产业的依托，小城镇根本容纳不了的。所以今后应该着眼于大中城市的建设，小城镇围绕着来建设，才有机会。

 

　　第三，要避免新一轮农村毁房运动。建材下乡的补贴是想帮助农村还有不少家庭住土坯房、危房的，但目前如果实行先买后补政策，真正需要帮助的家庭反倒是得不到或者根本买不起建材，还只能继续住在危房当中。

 

　　建材下乡农民到底能享受到多大的实惠，不仅与建材价格密切相关，建材产品质量也很关键，每当有党的政策一推出，总是有一些不好的措施出来。一到节日，大量商家拿到农民家门口去卖，其实是被淘汰了的产品，而且价格比市场上的价格还要高、贵。所以提醒各位一定要把建材下乡当做是惠民的而不是坑民的政策。