今年2月份“新国五条”出台至今，楼市调控效果收效不佳。面对楼价连升11个月、“新国五条”执行力差等现状，今年3月份全面掌权的新一届中国政府始终未对楼市调控表态。一方面，土地市场仍然热度不减，一线城市频出地王。5月20日，北京市土地整理储备中心成功出让通州区台湖镇两宗土地，其中，台湖镇B-23多功能用地以8.25亿成交，距2.5亿元的起始价，溢价率高达230%。另一方面，大中城市房价仍在上涨，其中北京等一线城市房产销售仍然火爆。5月18日，国家统计局称，今年4月全国70个大中城市中，有67个房价环比上涨、68个城市同比上涨，北京环比涨1.8%。今年1月至4月，在唯一执行了“新国五条”中的20%所得税细则的北京，商品房销售面积为560.2万平方米，比上年同期增长71%，其中，住宅销售面积为425.9万平方米，增长69.7%。可以看出，无论是地方政府、房企、银行还是消费者，鉴于中国政府对楼市的暧昧态度，都普遍存在侥幸心理。首先，土地出让利润让地方政府成为高房价最大的受益者。2012年土地收入占地方财政收入六成，是地方政府支撑债务的主要支柱。目前地方债务预计超过15万亿人民币，让地方政府在落实楼市调控政策时犹犹豫豫。其次，地方政府的态度很大程度上决定了房企行为。在“征地—卖地—收税收费—抵押—再征地”的模式中，房企也是主要受益者，难怪调控归调控，“地王”依旧频出。再次，规模急速膨胀的中国影子银行体系虽然已成为监管层关注的焦点，但在把握“分寸”上，监管方还有些缩手缩脚，主要原因在于资金大多集中于和楼市有关的信贷范畴，如果加大楼市调控力度或银行监管力度，恐会对中国金融体系产生不小冲击。最后，基于以往“越观望越买不起房子”的惨痛经验，消费者即使受制于限购令、信贷等调控政策，也会想尽一切办法参与到“楼市泡沫盛宴”中，同时大量刚需亟待释放，短期内强化了房价上涨预期。对于许多买房者而言，与其坐等，不如走一步看一步。正是由于上述各方参与者心存侥幸，才造成了当前中国楼市的诡异局面。新一届中国政府对于楼市的暧昧，不知是因为对调控效果尚感满意，还是有其他难言之隐。

    房子的价值不在于其自身那一堆水泥钢筋，而在于它能为入住者提供的生活质量。而后者更多取决于周边环境和设施，也就是说，更多取决于城市基础设施建设水平。市政公用设施建设固定资产投资，包括了供水、燃气、集中供热、公共交通、道路桥梁、排水、污水处理、园林绿化、市容环境卫生等12个项目。这些项目上的投资都会直接改善城市居住环境，从而提高房产的内涵价值。验证上述假说的一个有力论据是，从1989年到2008年的20年里，中国在城市市政公用设施建设固定资产方面的投资，增加到超过65倍。不仅10倍于同期GDP的增长（增加到6.3倍），也远高于同期财政的增长（增加到26倍）和全社会固定资产投资的增长（增加到36倍）。当然，城市面积的扩大会导致单位面积上平均投资的稀释，但另一方面固定资产的投资有累积效应。因此，尽管没有经过严格的计算，但市政基础设施建设投入的巨幅提升，能够基本解释中国房价的持续上涨。如果上述假说成立，那预言中国房价将在近年内见顶，就有更靠谱的论据了。

    研究数据可发现，城市公用基础设施增长最快的时期，是1991-2003年，其中尤以1991-1993这三年为高，1992年增幅达84%。但在2004年，仅增长6.7%，14年来第一次低于同年GDP增长率。城市市政设施投入增速低于GDP增速的情况，又在2006、2007两年重复发生，其中2006年低达2.9%，而同年GDP增速为11.6%，固定资产投资增速为23.9%。若以2004-2008年这五年为周期，则市政投入总增幅为65%，略低于同期GDP增幅（67%）而远低于固定资产投资增幅（209%）。某些城市在硬件基础设施上比发达国家还漂亮，市政公用设施投入的进一步提升空间已不大。而且即使加大投入，其对房产内涵价值的提升也会出现递减效应。但除硬件基础设施外，城市基础设施还有另外一面──良好的法治、先进的城市自治结构、发达的商业文明等，这些可归结为“软性基础设施”，它们对城市房地产价值的贡献同样不应小视。例如：纽约曼哈顿公寓之所以千金难求，乃是因为当地发达的金融制度，吸引了全世界资金流入，造成华尔街一个普通白领起薪就可达10万美元一年，这才能支撑3000美元一个月的公寓租金并相应推高房价。所以即使上海、北京的城市硬件建设可以达到甚至超过纽约、伦敦和香港的水平，假若软性基础设施依旧落后，就不应指望京沪房价能赶超纽约香港。好在中国一些大城市有自己“中国特色”的软性基础设施。例如，北京集中了各种政治和金融资源，在文化、教育和治安等方面也享受着超一般的优待，这些都在助推北京房价。