陈淮：谢谢大家，谢谢主持人，我要讲的是个轻松的题目，2012中国房地产业不错的年头，有两个日本的企业派人到一个岛去调查市场，一个推销员回来报告说挺悲观，这个岛上的人都不穿鞋，另外一个人说很乐观，这个岛上的人都没穿上鞋呢。我们要房地产还有辉煌期，有媒体问我辉煌怎么理解，我们有把握的说2012和未来三多五年，十到二十年，中国房地产应是全世界，规模最大的，增长速度最快的房地产市场，这还不叫辉煌吗？我们仍是老百姓住房条件快速改善的过程，我们越来越的老百姓拥有房子，这种私人资产的过程，这叫辉煌。我们回过头看一些历史过场挺有意思的，20年前中国涌现出一大批家电企业，那时候也有丈母娘需求，那时候是家电，辉煌了一阵子。去年我们生产了1.2亿台彩电，我们是世界一流的家电大国。中国的房地产经历了市场的洗礼也一定是一个具有国际竞争力的市场，这并不意味着我们不应对各种挑战。我们从政策的角度来说，和去年的政策没有多大的改变，中央国务院一再强调房地产调控和宏观调控不放松，坚定不移，我刻意说两件事，这一定是两件事。我们有些媒体讲房地产宏观调控，没有什么房地产宏观调控，只有宏观调控和房地产调控。

   一、维护国民经济稳定的政策坚定不移。在2011年反通胀是维护国民经济短期运行的核心问题、首要问题，决策的依据。2012年这个依据是排在第一的。别以为通货膨胀离我们远去了，但是外部因素没有一条环节。同比的CIO数据不是意味着我们可以松一口气了，我以为不具备这种的预期。这些问题都可能导致国际大中商品的巨幅波动，使中国通货膨胀的基础性因素。我们看2月22日，国民经济统计公告，去年我们通胀率高于5.4%的类别只有一项是食品，11.4%，第二的是居住类价格上涨才不过是5.1%，也就是说只有一项高于平均数，拉动同去年通胀的CPI主要是食品，中国完全不缺粮食，我们2011年所有大中农产品没有一项存在不应求的缺口。粮食价格和食品价值上涨并不是因为中国缺粮食，国际大众商品上涨是推动中国输入性通胀的根本因素，各种外部的因素迄今没有一条缓解，所以2012年我们没有理由相信中国已经离通货膨胀渐行渐远，货币的选择仍然存在，只要有反通货膨胀的客观因素存在，货币政策趋紧升息是不可避免的。我们的城乡居民定期存款利率才是5.3%，我们刚才说到去年的通胀率是5.4%，与这个通胀率相适应的，我们称之为基准利率至少应该是6%，或者是6.6%，如果合理存款的利率水平比现有的利率再提高60—80%。连正常水平还没到，老百姓存款还是负利率，怎么史上最严厉，这样的货币环境只不过是像常态方向回归的过程。在整个“十二五”期间，也不大可能指望恢复到我们过去一些年货币获得的荣誉性，比较宽松的时代，这个已经过去了，2012通货膨胀不可掉以轻心。

    我们预期的2012年通胀是多么可能的事情，我们现在的通常并不是很高，只是比历史高，主要的因素是在外部环境中，我们处于被动，跟大家说，中国作为一个大的经济体，作为一个发展不平衡的经济体，每年有3—5%通胀水平，称之为正常良性温和通胀，我们估计到2015年如果有一个平均通胀水平应该是4%—4.5%水平，正常的利率水平有向上的空间。

    维护国民经济稳定运行的政策取向，坚定不移。这个政策不因为是房价降了，这个决策和房地产市场自身的表现情况没有关系。

    从大多数人有房住向所有人都有房住，这个政策坚定不移，要用三到五年的时间，把住房体系打下一个比较监视的物质坚持。

    第三个坚定不移，就是排挤那些，抑制那些过多占有资源的需求，为卖而买的需求，这个政策坚定不移。中国是人多地少资源匮乏的国家，要节约资源，改善更多的人环境，要老百姓分享工业化的好处，这个趋向，这个公共性也是不用怀疑的。

    最后一个坚定不移，是地方政府问责制坚定不移。表达为两个方面：

    1、地方政府在维护当地本城老百姓分享城市化好处，加快老百姓改善住房有一定的责任。

    2、意味着我们更多的，在中期的过程中，实行因地制宜，给地方政府更多的区别化对待本地区房地产市场发展余地的机会，我认为只会大不会小。

     我们今天面面对的不是开发商，而是一些材料，比如说陶瓷供应商，我们给大家一点点信心。中国地房地产市场，包括2012、包括“十二五”，包括十到二十年，还需要建很多很多的房子。买各种陶瓷，还有很多的市场机会，我们到现在为止，中国的城镇住房条件，比20年前我们取得的成绩是历史性的奇迹。进入第一个五年计划，我们就盖了80多亿平方米的城镇住房。我们用10年让1/3的人搬进了新房，我们到目前为止，中国城镇居民人均不到60%平米，在技术上是满足了基本的需求，脱困需求的标准。在未来中国房地产市场，还有四个主要的需求，而且是可以断言也不能充分满足的市场需求：

    1、保障房建设。2012年我们开工的1000万套，今年进入了结构封顶期了，保障性房建设是完成在前期任务的首尾任务。

    2、我们面临农民工进城的压力。我们能否稳定让数亿农民工在城市里定居落户。我们有2.5亿农民工在城市经商和务工，跨省区就业的有1亿多。解决他们的城镇定居落户是中国城镇化的根本任务。第一个是户口、就业、福利资源的均等化覆盖，还有就是住房。这个规模在“十二五”期间有很大破题。

    3、户籍居民来说，主体部分不是大家以为的结婚娶媳妇没有房子的年轻人，买房率的主体是有房子的人，进入改善期家庭。现在不能仅仅满足基本住房需求功能的房子了，怎么穿衣服有明显的四个层次：

    一、基本需求。

    二、改善性需求。

    三、享受性需求。

    四、奢侈性需求。

    我们中国老百姓正在大踏步从有房子住到改善性房子住，从改善到舒适型迈进。20年前、15年前年轻人结婚买的双人床是1.5米宽，现在要买1.8，或者是2.2米的。还得有适度的装饰、美化的空间，这就叫改善性需求。普通的老百姓家庭卫生间也有一个淋浴的空间，普通居民家庭卫生间里头，还要有一个空间，让女主人化妆的空间，这就叫改善性功能，如果加上一个公共活动的空间，至少是90平米（90—140平米），满足老百姓改善性需求一个合理的指标，技术决定的。我们在未来几年间，城镇居民正在大踏步成规模的进入这个需求，我们给大家说一个简要的数字，一个农民工不往城里搬，满足这个需求要在现有存量的房子加盖50%。

    无论限什么，如果没有城市结构的调整，没有二三线城市的发展，不能实现大中小城市协调发展，我们永远解决不了北京、上海、广州、深圳的房价。别以为限够会把这个问题解决到，根本解决这个问题是二三线城市的发展，对我们原有的住房基础设施加以改造，这个带来的需求仍然是在未来20年间是艰苦努力的。我们还需要盖很多的房子。

    昨天有一个记者问我，你说房地产市场2012年还有很长的辉煌期，这是不是中央的调控政策存在一定的矛盾？

    我说你这个问题里头隐含着你自己没有想明白的问题，中央什么时候说让房地产业说盖房子了？如果你把3月14日温家宝总理政府工作报告看一篇，里边明确的写着增加商品房的供应，增加供给，政策从来不是房地产没有饭吃，而是更多更好更快的盖房子，我们的2012年，盖带大的房型，具备什么样的功能，和头几年出现了多元多层次的变化。以上是我对2012年对各项政策的理解，什么时候不限够，房地产税在哪个城市试点，媒体热衷的媒体毫无疑义，以上仅供参考，谢谢！