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最近,佛山市因为一则房地产新闻再次轰动全国,不经意间被舆论定义为“全国首个明确取消住宅限购”的城市。佛山显然负不起这样的“盛名”,政府部门在惶恐中“朝令夕改”,复又徒增噱头,被讥之为“宽限令半日游”。
在此之前,海口市市长曾因为在讲话里带出了半句“放弃限购”,也被舆论群起攻之;大连市因在出台的限购政策中,预留了一个“三口之家可购六套房”的后门,更被大批特批;就连北京市政府官员席间谈话流露出的松绑限购小道消息,也使政府部门被迫作出官方表态,澄清辟谣。
取消(包括放松)限购当真成了过街老鼠,人人喊打。这和去年莆一出台限购政策的舆论环境已然天壤之别。彼时,主流舆论更多是非议限购政策“有违市场经济规律”,“开改革倒车、逼市场机制退出”。前后不过一年时间,舆论何以翻手为云覆手为雨?这大概是因为,一方面,媒体自身就具有“唯恐天下不乱”的阴郁气质;另一方面,限购政策注定就是一剂乱上加乱、以毒攻毒的猛药,而非医治根本的良药。
上述几个城市在限购去留问题上的左右为难,折射出本轮房地产调控中一个引人深思的问题,那就是限购政策最终将如何退出。做这样一个思考的前提是,限购政策首先早已被明确定义为一个阶段性的、临时的、过渡性质的调控政策。是权宜之计,而非长久之计。从这一点上说,只要中国坚持市场经济,限购政策的退出只是迟早的事。
问题是,选择什么样的时机退出才合适?目前大致有三个时机可供选择:一是限购政策自身的生命周期——现在各地政府出台的政策时限大都是截至今年年底;二是本轮调控的目标终点站——大规模保障房(1000万套或3600万套)大举入市、平衡住房市场供应结构之时;在此之外,还有第三个“时机”,就是地方政府自认为合适的时机。因为本轮调控的确给一些地方城市预留了一定的自由裁量权。
从对上述三个限购退出的时机分析中可以看到,限购政策大幅度摇摆的可能性,或许会出现在今年年底;大规模退出的可能性,则要仰赖保障房建设任务的完成落实情况;至于地方政府自主裁量的退出行为,则可能是小概率事件。当然,我说的只是“可能”,未来在中国政治、经济内外因的作用下,限购政策的存断问题变数依然还会很大。
但有一点是确定的,不管是选择哪一个时机退出限购,都必然要对抗一定的政策风险和市场波动。这就好比已经在一个人身上插了一把刀,一旦未作止血处理就仓促拔掉,后果可能更加致命。
综合当前业内各方人士意见,可将限购政策的退出之难概括为如下几条:
其一是舆论的压力。
就现阶段而言,限购政策显然已被舆论神话:限购的退出,被等同于调控的夭折,被等同于政府施救中国住房问题的决心破灭。这样一来,问题就复杂了,退出限购不再是一个经济学问题,而是上升为政治问题了。
不难想象,佛山市政府部门恰恰是在这种虚拟的政治压力下“举手投降”、仓促撤回已经挂出去的“宽限”文件的。用业内人士的话说,其实佛山根本不必惊慌,佛山不在国务院规定的限购城市之列,无论是其今年年初的限购,还是而今的取消限购,都可由其自主决定。”
从佛山市政府一系列显性的、隐性的心理分析可以看出,现在的调控政策最怕的是什么?显然不是开发商的集体博弈,也不是地方政府的财政危机,而是人民大众舆论压力。
正如此前有识之士所言,现在的调控政策,越来越像政府以民粹的态度迎合公众舆论的胃口。这也从侧面印证了当前中国社会的现实:“维稳”是一切工作的大局。百姓痛斥拆迁,尤其厌恶各种借口的行政强拆、强征,那么城市更新计划就可以暂停,城市化进程就可以放缓;舆论声讨高房价,政府就绝不能支持高房价,即便明知行政干预房价的手段欠妥,却仍旧要以政治姿态屈就民意。这就是当前房地产调控的现实。
政策从来都是具有“民主”和“科学”的双面特征。有时候二者可以统一,有时候却实难兼得;尤其难的,是非要在两者之间作出平衡,搞不好,就成了既不科学、也不民主,费力不讨好的调控。
正如经济学家吴敬琏说,任何一项经济政策都各有其利弊,我们要做的,无非是根据利益的平衡法则去做出尽可能好的选择。借而用之,限购政策不可能讨好所有人,退出限购也不可能不得罪人。遗憾的是,现在的调控政策加码还是减秤,总是要先观望一下人民群众是否骂娘。
其二,房价再次反弹的恐慌依然存在,也使限购退出很为难。
目前限购式调控已经进入了一种不进不退的僵持状态。再这么僵持下去,市场的一系列连锁反应就出现了:首先是开发商不积极拿地了,不着急开工了,甚至下调销售目标,封盘存货,以休克疗法抵御调控,进入“冬眠”状态。
如此一来,在理论上就造成了商品住宅新增供应量逐步萎缩,甚至形成超级短缺,就使得限购政策就更加难以退出,因为一旦退出,汹涌而来的报复性需求,必将导致房价急剧上涨。
当此之时,限购政策要退出,恐怕只有当年韩国的经验可以借鉴,就是高额征税,100%的营业税税率,等于是把炒房投资者的全部收益没收还不算,还要让其负担契税、所得税等其他税赋,使其亏本。这显然是以暴易暴的手法,从一个极端走向另一个极端。
目前有一项未获业界公允的前瞻研究:某业内机构甚至把中国商品住宅的超级短缺期具体出现时间都计算出来了,大概在2013年第四季度到2014年全年。若真如所料,限购政策必然要经历骑虎难下的一程。届时,唯有祈祷1000万套保障房的竣工兑现,方能使中国住宅市场度过一段极端的供需失衡天气。
其三,替代政策乏力,是限购政策退出艰难的关键原因。
限购政策是临时的、过渡性的调控政策。在理论上,这一政策能够发挥的最佳效果,是为中国房地产的结构大调整、制度的系统性修复争取窗口时间。究其实质,它是一种休克疗法,就好比为疏导拥堵而采取的临时交通管制措施。
从这一点上来说,限购只是调控政策的“外皮”,真正的“内里”还是在于与房地产相关的土地、税收制度,以及住房保障供应体系建设,等等。对此,前人已有诸多论述,在此无须赘言。可以看出,本轮调控最大的功绩,在于推动了中国住房保障体系的完善和救赎。但这艘起航的大船最终能否抵达彼岸,还有一段时距需要观察。
遗憾的是,与中国房地产业救赎相关的另一项体制性改革——财税体制改革,在本轮调控中还显得微光渺茫。重庆和上海的房产税改革试点目前均已启动了。重庆甚至在这个国庆节后还推出了扩大版的改革方案。但迄今仍显隔靴搔痒,收效微观,甚至还无法提供给全国启示和借鉴的任何经验。这比保障房更加需要时间来观察。
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