近日在上海看星浩资本开发的星光耀地产项目。售楼处一派火爆，400多套房子已经被预订一空。一线城市的火爆和三四线的低迷形成鲜明反衬。无疑，中国房地产正在经历大考。不过这次没有用行政控房手段，而是采用货币挤压手段。从三季度开始，房贷收紧的消息从各地传来，除了银行慎贷，挤提公积金现象在一些城市蔓延。

    今年前三季度社会融资规模为13.96万亿元，比上年同期增加2.24万亿元。在8月的社会融资总量上升到1.57万亿的新高之后，9月社会融资规模回落至1.4万亿元，分别比上月和上年同期减少1784亿元和2413亿元。住户贷款增加3.07万亿元，其中，短期贷款增加1.27万亿元，中长期贷款增加1.80万亿元；如果把大多数中长期贷款视作房贷，那么经过预售等杠杆化手段之后，有超过2万亿的资金进入了房地产市场。

    个人房贷以及社会融资是房地产的两大货币支柱，一旦支柱倾斜，房地产未来如何难以预料。在房贷利率上升的背景下，中国房地产价格还在上升，迎来了历史上含金量最高的十一黄金周。搜房网的数据显示，黄金周期间40个大中城市住房成交量同比增长54%，其中北京同比飙升85%、上海同比增长39%；北京新房平均售价同比上涨21%、上海同比上涨37%。一些二线城市成交量也十分火爆。目前房地产货币大考尚未结束，无法判断此轮房贷收缩是否会终结于明年一季度。可以肯定的是，如果房贷收紧而房地产价格继续上升，说明中国的房地产有坚实的刚需与投资基础，民间资金量足以支撑目前的房地产价格。如果房地产价格出现下挫，则中国的房地产泡沫已经在头顶摇摇欲坠。

    谁也不知道中国民间到底有多少资金，因此没有人知道这次货币大考需要多久才能测量出中国房地产的泡沫底线。到目前为止，此次货币考验得出的初步结论是，这些资金仍然把房地产作为最主要的投资配置，而民间资金量之大可能超过我们的想象。中国房地产有泡沫，程度可能被夸大。

    近一段时间房价热窜与政策冷对有点不符合市场人士的惯有逻辑，但是，有一种声音认为，决策层之所以按兵不动，主要原因在思考合适的时机来个釜底抽薪，从根本上遏制楼市过热与过冷的逻辑循环。估计三中全会后，楼市调控措施会采釜底抽薪之法，改革集中在土地、税收及体制方面。导致中国楼市过热的一个最重要的因素是投机，投机放大了楼市的稀缺性，从而制造了楼市一轮又一轮的暴涨，所以，无论宏观调控政策具体怎么操作，其所指向的目标就是楼市投机行为。

    限购就曾打蛇不成反被咬，它是一种行政手段，用外在的强制来限制投机。这一手段遭致广泛的非议，特别是误伤了刚性需求和改善性需求。因此，在房价上涨背景下，限购政策如同筑堤坝，一旦放开就会导致河水泛滥，副作用非常大。鉴于此，有人提议用房产税、征收遗产税或者限卖的手段来遏制投机，其射击目标仍然是遏制投机性需求。

    在房价上涨的背景下，投机性需求会绕过各种防线，使得调控目标失效，可能都会被蛇咬。就房产税来说，如果房价上涨的幅度超过了投机者所支付的房产税的增量成本，不但遏制不了房价，反而因为成本推动导致房价展开新一轮上涨。泡沫放大时房产税助涨，泡沫破裂时因为成本大增它是助跌的，因此，房产税承担不了稳定楼市的功效。香港分析者认为，涉及房地产领域的包括土地制度改革、房产税改革、地方税收改革等，这些改革都是要相互配合才能成功，这正是为何中央暂时对楼市按兵不动的主要原因。事实上，房地产调控是一项系统工程，但从当前实际情况来看，土地制度改革因为涉及到社会稳定很难有实质性突破，因为决策层要考虑经济利益，还要考虑社会安定因素。

    房产税改革也因为其功效和利益纠缠，很难真正发挥遏制房价上涨的作用，地方税多了，并不意味着地方政府愿意放弃土地财政这一块肥肉。因此，不能对于政策功效过于乐观。我们也曾经呼吁有条件地让小产权房转正，然而，在现实中小产权房转正牵涉到了太多的利益牵绊，就像被一张大网网住一样，使得这些改进难以伸展。实际上，小产权房也为供不应求的房地产市场做出了贡献，在廉租房和经济适用房曾经没能得以扩展之际，这些小产权房从放大供给角度平衡了房地产市场。小产权房是中国特色的房产，实际上是缓解城市住房压力非常好的办法。

    三中全会会采取釜底抽薪办法来休克房地产市场，可能性虽有但不大，不过有一点是非常可能的，即三中全会很可能会给房地产调控一个明确说法，会挑出一系列的措施迎击到处暴涨的楼市。房价乱窜对楼市不利，房价暴跌更是殃及大部分人，稳定房地产市场，才能稳住中国经济。