住宅市场上演过山车 “低开高走”

　　在严厉的楼市宏观调控背景下，2012年楼市开局惨淡，经历“寒冬”，各地新房和二手房成交量全线下滑，土地市场受春节假期及年初供应乏力的影响亦异常惨淡，供求大幅缩减市场流标频现。但自3月以来，全国楼市逐渐摆脱跌入冰点的状况，北京、上海、广州、南京、杭州等一、二线城市楼市成交量攀升，迎来本轮调控以来难得的“小阳春”。

　　进入五月后，得益于开发商“以价换量”的销售策略以及地方多次微调调控政策，购房者观望情绪明显降低，全国多个城市成家量均达限购后最高值，市场火爆成交延续至6、7月份，原本属于往年淡季的7月，反常的出现淡季不淡的火爆局面，房企半年业绩集体飘红。

　　随着楼市回暖，部分楼盘相继取消购房优惠，市场供应量同时也出现明显萎缩，让8月的楼市掠过一丝“阴影”，随之而来的“金九银十”尽管多数房企都寄予厚望，但开发商在房价优惠上打折缩水，让整个楼市“金九银十”成色随之大打折扣，多个城市购房者均以“观望”为主，楼市表现乏力。

　　十八大后中央政府并未出台新的政策调控楼市，临近年终，楼市爆发出强烈的翘尾行情，市场回暖明显，广州、深圳新房开盘“通宵排队”购房、北京二手房加价70万元销售、新房一个月涨价千万元、南京、上海等地总价地王再现……各种流言不断助推楼市价格上涨预期。

　　“地王”遍地开花 全国总价地王不断刷新

　　纵观近几年北京、上海、广州、深圳、天津等典型城市土地出让金收入的趋势，在2010年12月达到近5年来最高值后，开始进入波浪式下行通道，直至今年5月份降至历史最低点，随后出现波浪式上行的趋势，11月全国10个重点城市土地出让金更是环比增长23%，创下近16个月新高，上海、南京、上海、深圳等地“地王”频出，年内总价或单价“地王”相继诞生，不断冲击房地产市场。

　　据腾讯房产数据统计，11月27日，北京、上海土地市场同日出现“地王”，楼面价均超过3万元/㎡;11月28日，深圳新的总价“地王”诞生;11月30日，南京一举摘得全国总价地王，而时隔不到一个月，上海海门路55号地块以高达56.8亿再次刷新全国总价地王纪录。

　　淡市下“地王”频出与当前楼市成交回升、房企资金链情况全面缓解有很大关系。而市中心土地资源的稀缺性、土地市场价格相对较低、市中心中高端物业需求强劲及抗跌性能力强等多因素导致龙头开发企业看好这些地块的推出。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前土地市场“火爆”的假象有可能使后期推地陷入困境，尤其是在市场基本面尚未完全回暖的市场背景下，以“地王”市场虚热假象炒作市场只能导致开发企业土地购买力透支，未来不再关注普通地块的推出。

　　房企“千亿俱乐部”添新丁

　　2012年，各龙头房企的销售基本已进入收官阶段，继万科销售突破千亿后，又一家房企宣告进入销售额千亿行列，日前，据保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)透露，今年保利地产销售已经超过1000亿元,成为继万科后，第二家年销售突破千亿规模的房企。

　　2012年是房地产市场行情被看淡的一年，但同时却成为了众多房企实现历史性跨越的一年。据统计，除了保利外，而已提前完成今年合约销售目标的恒大地产基于良好的销售势头，也被认为有望冲进“千亿俱乐部”，此外，绿地集团和中海外也将超过或逼近千亿。

　　业内人士预计，若按此发展速度，在未来十年，千亿阵营的房企或将达到近20家;而实现2000亿年度销售的房企将达到6家左右。