每年全国两会召开，跑公司新闻的地产记者都会格外留意上市公司“H”的董事局主席“Z”先生是否出席。过去几年，祖籍广东潮汕的Z先生曾数度被传出与黄光裕一案有染。H公司始终笼罩在“当家人出事”的阴影中。
      2008年11月19日，国美集团董事局主席黄光裕因操纵股价罪被立案调查。2010年5月18日，北京市第二中级法院作出一审判决，以非法经营罪，内幕交易、泄露内幕信息罪和单位行贿罪判处黄光裕有期徒刑14年，罚金6亿元，没收财产2亿元。

      黄光裕案牵扯出一大批原籍广东潮汕的同乡。其中包括数位官至省部级的政界要员，以及在中国商界叱咤风云的大佬。Z先生就深陷此类传闻之中。虽然迄今为止尚未有定论，但至少曾被“协助调查”已是不争事实。

      在卷入黄光裕丑闻之前，Z先生在政商两界一直有很好的声誉。旗下经营着上市的H公司和非上市的J公司，据说资产规模至少超过3000亿元。Z先生以乐善好施闻名，多年累积捐出的善款已超过10亿元。因而被媒体称为“地产首善”、“慈善富豪”。但身为全国政协委员的Z先生多年以来始终保持着刻意的低调，从1992年公司创业至今的近20年间，很少有记者能够对其近身采访。Z先生始终闪烁在“神秘”之中。

      相比之下，由Z先生实际掌控的上市公司H在中国地产界却是声名如雷。早在2004年，中国仅有3家地产公司年销售额突破了100亿元，跻身“地产百亿俱乐部”，H公司便是其中之一。另外两家，一为顺驰，已在急速扩张中解体并重组；一为绿地，如今仍旧仰仗着国企背景攻城略地、如日中天。

 今日的地产老大——万科，早在2004年也没有H公司风光：年销售额仅为76.67亿元。然而，6年以后，当万科提前完成“10年规划”、年销售额突破1000亿元时，H公司却连500亿元年销售额都没能突破，仍旧徘徊在200亿元上下。

      从2004年到2010年，尽管调控不断，波折不断，但对于中国房地产业来说，无疑是“最好的时代”。中国房企“第一集团军”大都选择快速扩张，不断做大土地储备规模，且大都以每年“百亿”量级的销售额增长攫取着地产财富。然而，令人费解的是，最早进入“百亿俱乐部”的地产王牌H公司，竟在地产全线飘红的大势中掉头向下，跌出王者阵营。个中原委耐人寻味。

      上周，笔者与H公司新任执行总裁X先生一同进餐。这是H公司即将赴香港发布上市公司半年报业绩之前，刻意安排的一次媒体通气会。笔者提前获知，H公司上半年的销售额仅40多亿元。同期万科的销售额却是656亿元。但H公司高达47%的毛利润还是令他们感到“优越”于同侪。

      席间，谈话的主题逐渐被引至近年来地产企业的沉浮得失上来。

      我问：在你看来，这些年来，有的房企冲着千亿元的销售规模去了，有的房企却始终在原来200亿元以下的规模徘徊，是何原因？

      文质彬彬的X总裁思忖片刻，吐出两个字：“模式”。在他看来，近年来地产企业实力和规模的此消彼长，“最大的因素取决于各自选择了不同的发展模式”。而这个选择又决定了企业的取舍——是多拿点经营利润，还是多拿点现金流；是注重规模扩张，还是坚持财务稳健。

      显然，X总裁没有说出口的，是H公司舍弃了规模扩张，选择了财务稳健、现金流和经营利润。过去几年，H公司曾一度在项目扩张上濒于停滞，只出货、不进货。虽然，通过慢速开发、土地增值使公司一度获得暴利，但暴利终不能持久。

      我们的谈话渐至深入。X总裁说，自己在H公司效力已有十几年，从最初的一名普通员工，到销售总监，再到常务副总裁。他的前任上司，曾有一位是“市长”出身的明星职业经理人，官运亨通时却选择下海。这位市长总裁当年曾提出目标：“三年内让H公司成为全国第一”。X透露说，“这个市政目标恰恰是我帮他草拟的”。

       X从业十几年来，他所经历的“最好的年代”，和“最差的年代”都让他至今记忆犹新。“最好的年代”，是从公司1992年创业之初算起，几乎每一年都很好，公司赚钱都很多。那个时候市场空间大，需求也大，资源也容易获取，几乎能盖多少房，就能卖多少房。地产公司最累的工作是“数钞票”。
      最差的年代，分别是1997年和2008年两次金融风暴。这两次危机中，地产公司最大的恐慌来自于“不知道市场的底部在哪里”。

      2008年，由美国次贷危机引发的国际金融海啸向中国袭来。当时各种传闻和预言纷至沓来。有人断言说：2008年以前，那些拿地“面粉贵过面包”的企业、拿“地王”的企业，日后必死。“2008年将成为判定地产业生死的分水岭”。

      然而，让多数预言者没有想到的是，政府随后在2009年投入4万亿拯救国民经济，濒于陷落的地产业搭上“救市”快车，借着政府的信贷、税收优惠，迅速将手中的天价地王盘活，变成天价楼盘大规模进入市场。房价、地价仅仅做了一个掉头向下的姿态，便绝地反弹，应声而涨。及至2010年，X总裁及同行们发现，又一个“最好的年代”开始了。

      但不管怎么说，现在毕竟已不同于前几年。X总裁说，“现在市场已逐渐趋于成熟和稳定。房地产的暴利时代，已经一去不复返了”。

      持续且渐紧的调控，快速增长的城市化率，房企既有竞争格局的巩固和深化以及消费者渐趋理性的购房选择，都已不再支撑一个“一夜暴富”的地产时代。未来，地产业更大的主题，是转型、寻求新的利润增长点，是业内多元化、分散政策风险，“日进斗金”的日子已屈指可数。

       X总裁说，他曾观察过发达国家近百年来的股市走向。在一定历史阶段内，股市无论曾经历怎样的保障和暴跌，最终却始终离不开社会经济整体发展水平的轴线。而这几乎是所有行业发展演变的宿命：终究要从剧烈波动走向平和，走向与一个时代的社会经济发展水平相适应。同样，未来的地产业也将逐步向这条回归线靠拢。

       X总裁被笔者逼问得有些尴尬：“500亿元的销售规模何时能够达到？还是不预测了吧。不预测了……”同时，他又信心满满地告诉笔者，目前H公司已经新补充了很多项目，未来肯定会到一个新的增长期。据称，今年下半年，H公司旗下10余个项目将集中入市，规模或出现报复性增长，但料全年销售额或仍不出300亿元。

      虽然曾经一度在规模上跃居地产王牌，但H公司眼下已在规模上无甚优势可言。H公司现在对股东宣讲、推销的核心竞争力是“财务稳健”、“持续的现金流”。

      虽然，H公司不愿承认，做大做强的主观意志曾遭到小富即安的老板阉割；也不敢承认，公司当家人卷入贪腐风波带给企业的发展经营动荡，以及家族化背影对公司前程的遮蔽，但现代公司治理的客观规律却在时刻敲打着它，以冷冰冰的客观现实告诫它：即便曾是昔日王牌，一旦却步，也必将掉队。