当许多在本土起家的实力房企羽翼渐丰，便开始心怀四方、布局外埠乃至全国，这几乎已经成为内地房地产开发商的一个思维定势。而近20年来一直固守河南这一区域市场的建业地产，无疑是其中的一个“异类”。

    “建业地产在过去18年里是个非常简单的企业，6个字就可以总结——在河南，做地产。未来假如还有18年的话，还是这6个字。”胡葆森如此概括在他领导下的建业地产这些年来的发展逻辑。

    不难发现，有着香港从业经历的胡葆森，也将诸多港资房企的特征注入了建业地产——谨慎、理性，不打无把握之仗，追求可持续发展。尽管短短几年时间就让建业地产登上了河南地产龙头老大的宝座，尽管2008年成功实现在香港上市，尽管许多全国性的地产大佬都开始布局二三线城市，但这些都没有动摇胡葆森当初“省域化模式”的发展思路。

    “建业应该在自己熟悉的领域和区域舞蹈。”没人能说清这样的思维模式是谨慎抑或保守，因为无法论证“建业如果向区域外发展将会怎样”这样的命题。
　　
　　省域化模式：向下做，向小做
　　
    1992年，河南人胡葆森以“港商”的身份回到家乡，和当地的建行合资成立建业房地产开发有限公司。两年后，国家要求金融机构退出实业经营，胡葆森买下了建行持有的公司所有股份。

    选择在河南开发房地产，胡葆森当初的选择不可谓不“激进”。彼时，内地的房地产市场刚刚起步不久，热点是海南等沿海地区。而河南这样的中原地区，其市场成熟程度被胡葆森形容为“盐碱地”。在这片“盐碱地”上，建业第一个推出高档住宅小区。第一个进行地产的品牌化运作，第一个成立河南建业物业管理公司……很快，建业地产就在当地建立了品牌，确立了龙头老大的地位。

    或许是因为亲历过香港楼市的起起落落，胡葆森很早就开始思考建业未来发展的宏观命题。胡葆森承认，那时他也想过买壳上市，想过兼并弱势企业，也想过异地扩张。但经过反复思考和论证，2001年，建业确立了未来十年的发展总纲，提出“省域化发展战略”，即扎根中原，逐步分级向下延伸，做专业化领袖型区域品牌地产开发商，这在业内被称为“建业模式”。

    那段时间，各地的地产大佬们在全国市场攻城略地，并取得了相当瞩目的销售业绩。建业则独守一隅，严格执行着“向下做，向小做”的战略规划，如今已布局了河南的18个地级城市和4个县级城市。

    “建业模式”也曾引起业内的不解，因为建业是有实力走出河南的。与全国一线城市相比，郑州及周边城市尚属价值洼地，在内地房地产这一“暴利”市场，获得的利润率相对有限。反观河南的另一家实力房企鑫苑置业，就以后来者的姿态，连续几年抢夺了建业在郑州市场销售额第一的位置。而在迅速崛起之后，鑫苑选择与建业背道而驰，走上了全国扩张的道路。

    对于建业为何不肯离开河南的疑问，胡葆森的回答很老实：“因为没有条件做全国大佬。”在他看来，万科走出深圳、绿地走出上海都是因为当地房地产市场已经趋于饱和，而建业并不存在这样的问题，因为河南的房地产市场发展空间还很大；何况如果去外地市场只是做一两个项目，无法保证在当地持续发展的话，那还不如不去。

    “由于在外地没有项目，建业多年建立起来的品牌优势与运作经验主要集中在河南地区，如果此时去布局域外城市，需要面临的挑战要比在本省深耕多得多。”一位业内人士分析说。
　　
　　以上市谋未来
　　
    深谙市场发展规律的胡葆森，早就提前分析了建业未来可能遇到的挑战，包括楼市可能出现的波动以及今后全国性实力房企进入河南市场后所带来的竞争。在他的意识里，建业想要做到“持续发展”，上市是其中一条非走不可的道路。

    2007年底，建业地产正式启动赴港上市计划。当时的资本市场尚如火如荼，建业地产也气势如虹地公布了自己的上市目标：发行约40亿股、融资约80亿港元。

    而在此之前，建业就加大了土地储备的力度。因为在胡葆森看来，在上市前，考察企业的主要内容之一就是看其土地储备够不够三年开发，如果不够，就会被认为该企业的未来是不确定的。据相关媒体报道，2007年建业在河南省拥有建筑面积超过450万平方米的现有土地储备和约210万平方米的潜在土地储备。

    为谋求上市及布局全省而加速的拿地行为也让建业在当时一度招来“囤地”的质疑。2007年的一份《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》中，仅在河南本省发展的建业与万科、碧桂园等企业一同被列为全国十大“囤地大户”。

    而当时建业另一个令业内关注的行为则是出让36.14%的股份给凯德置地。这被普遍认为与建业正在进行的香港IPO有关。“上市的时候我们需要现金和利润，这是当时根据自身持有物业的能力作出的调整。”不久前胡葆森接受本报采访谈及这一行动时如此解释道。

    尽管准备充足，但2008年初风云突变，世界金融危机及国家的宏观调控令楼市产生动荡，内地一大批拟上市房企被迫搁置了上市计划。但建业的上市决心不改。2008年6月，建业地产如期登陆港交所，但上市首日跌破2.75港元发行价，融资规模也大幅缩水至13.75亿港元。

    尽管融资缩水，但胡葆森仍然认为如期上市收获更大，因为融到了钱，未来项目升值的回报完全可以弥补上市的一些损失。在资本市场中，建业地产再次成为了赢家。
　　
　　以多元化谋空间
　　
    对于香港几大老牌房企的运作模式，胡葆森看得很清楚，其中关键的一点就是非常重视对持有物业的发展。市场形势好的时候，持有物业收入占比会比较低，但市场一旦出现不景气，这部分的收入和利润就会上升，以保持业绩和现金流的稳定。如今内地市场进入了新一轮的调控，建业地产也在此时开始了对持有类物业的拓展。

    按照建业的商业地产十年计划，胡葆森希望建业用5～8年的时间实现持有型物业15%～20%的收入与利润贡献率，如果这一目标得以实现，将意味着建业的商业模式发生结构性的变化。

    而建业的多元化尝试还不止如此。11月初，建业刚刚宣布投资50亿元开发河南焦作“云台山”项目，涵盖商业、住宅、五星级饭店、美食城及多功能旅游服务区等多种形态。涉足旅游地产，这在建业的发展史上还是第一次。

    专业人士分析，目前很多一线房企都开始布局旅游地产，河南这方面的市场虽然尚处于起步阶段，但立志于在省内长期发展的建业也开始提前占领资源，为日后的转型做准备。

    从布局房地产价值洼地，到竭尽全力谋求上市，再到尝试多元化转型，如今回顾建业18年来的发展脉络，在看似谨慎甚至“保守”的表象之下，实则步步占得先手。也许下一个18年，我们依旧看不到胡葆森走出河南的动作，但在这接下来的18年里，建业仍然有足够的可能继续担当河南房地产市场的“老大”。（  张劲松/文）