传统的旺季金九银十如期而至，随着刚需的不断释放，房产商大量推盘入市，进入九月后多家楼盘都选择了跑量的策略。在限购政策仍然没有松动迹象的背景下，房价会朝什么方向发展?会持续上涨，还是会下跌呢?

　　市场脆弱 房价不会下跌也不会大涨

　　九、十月份，到了一年中最后一个旺季，有资金回笼和销售任务压力的开发商，多在这个时机选择加大推盘量，增加市场供给。那么，在房价上涨空间收窄的市场中，未来房价会不会下跌呢?业内人士普遍持否定意见。

　　从整个宏观经济角度来讲，国际经济形势仍不明朗，我国出口受限，拉动经济的另外两架马车投资和消费受传统消费习惯的影响也没有强劲的动力，国家经济走势对房地产的依赖作用仍然是很明显的，所以房价没有大幅下跌的空间。同时，业内人士普遍认为，济南作为省会城市，住宅均价仍然低于其他省会城市的价格水平。随着城市不断扩容、城市化进程的推进，房价仍有很大的上升空间。从微观角度来讲，市场情况也不具备降价的空间。从目前市场交易量来看，成交量持续上升，在市场预期良好的情况下，开发商不会采取降价的措施。

　　虽然房价没有下跌的空间，然而业内人士普遍认为，房价也没有大涨的迹象。目前市场处于脆弱的博弈期，在限购政策的约束下，刚需仍然是市场的主力，而这些人群对价格比较敏感。开发商在保证资金回笼缓解资金压力的前提下，不会大幅度调整房价，只是会随着市场需求小幅微涨。

　　刚需基本释放 10月改善型需求或唱主角

　　纵观9月的济南楼市，众多开发商选择了频繁开盘。对于选择如此频繁开盘的原因，有开发商表示，主要是担心10月会有新政策出台，想抓紧跑量。“未来的市场仍然存在变数，如果能在较好的时间尽快跑量，到10月就可以进入一个平销期，那自身的压力会减轻不少。”

　　而从推出的房源来看，则大都集中在较大的户型，和在今年初60平米以下小户型唱主角的情况已有所不同。“从价格下调，成交量就有所增长的情况看，上半年是自住性需求为主，因为购房者要考虑价格、财务成本。这一阶段，改善和投资性需求占比较小;但到下半年，这部分需求逐渐抬头，或将成为市场的又一主力。”业内人士分析。一些楼盘也开始寻求从小户型向偏大的改善户型的转型。

　　对于10月是否会逆转9月前期出现的“平淡”局面，某地产公司营销总监预测，今年的“金九银十”更准确的说是“金十银九”，甚至热度会延续至11月份，这主要是因为下半年以来市场以改善的大户型为主，其销售周期相对刚需盘更长点，在政策处于空期的情况下，前期刚需带动的热度和今年来阶段性的回暖或许会在10月底11月初再现，具体时间根据开发商的推盘节点和购房者的心理预期来决定。

　　楼市预期 开发商寄望“金九银十”

　　在库存压力及年度目标的激励下，众多的开发商均对即将到来的传统旺季踌躇满志。

　　2012年上半年，大部分房企完成了全年销售目标的50%以上。在市场有所好转的情况下，房企希望在“去库存”及业绩方面更上层楼。另外，下半年房企的推货力度将会明显增加。在库存压力下，预计下半年房企会加速出货。大部分开发商对“金九银十”抱有较高的期望，十月份或许会迎来全年的开盘高峰。

　　就全国而言，政策面“降息、降准”与楼市“微调”正在形成市场叠加效应，这个叠加效应对于自住需求继续“放量”起到刺激作用，预计整个下半年楼市成交量将好于上半年，成交方面应该在下半年的这个时间窗继续保持“放量”。在如此背景下，首套房自住需求将继续支撑整个房地产市场成交量持续回升，并且将成就楼市成交量的“金九银十”。在今年年底，开发企业对于整个市场预期逐渐转向乐观，这也将促使开发企业在成交量回升之后进一步有序加大房地产投资、新开工面积，甚至重拾土地市场拿地的热情，最终形成市场真正意义的“回暖”。全年成交量最高点在九、十、十一月继续冲高的可能性非常大，“金九银十”供应量上行后，市场整体成交量有望再现上涨。