使房价回归到合理水平，这是自去年4月以来国务院定下的调控基调。但什么是合理水平?国务院却未给出答案。是为了给地方政府留下可以操作的空间，还是此次调控的目的并非简单的房价调控?笔者发现，一年来利息翻倍，即使房价下调20%，购房者实际支出依然上涨。

　　这意味着包括限购限贷等一系列组合拳调控政策的设计，针对的核心并非房价，而是投资、投机、二次置业哪怕是刚需的购房者。如果说，房价下跌是为了让更多的人买得起住房，但假如房价下跌20%，购房者反而需要花更多钱来实现购房。为什么房价越跌，购房者为一套住房所付出的成本反而更贵呢?

　　举个例子。以一套200万房产计算，如果贷款100万，在去年10月贷款100万，按照当时的利率来看，20年需要支付的利息款为47.5万左右，即使考虑到后期基准利率上浮，但是因为执行7折，实际20年内的利息款依然比较低。而目前购房者如果购买一套200万的房产则需要支付接近87万利息，20年贷款期增加利息支出接近40万，也就是接近房价的20%左右。

　　为何房价跌了仍然是掏更多的钱才能买房?原因就在于，央行今年三次加息(分别是2月9日、4月6日、7月7日)，因为房贷利率大多按年调整，因此加息的累加效应将在明年集中体现。房贷客户面临的利息负担不断加重。特别是小部分购房贷款合同中如果未标明：在贷款合同续存期内延续XX折扣，这部分客户很可能需要回复基准利率，这样一来月供可能要增加上千元。

　　让我们来看看利率的变化带来怎么的结果。目前的基准利率为7.05，2009年到2010年大部分的贷款执行的都为0.7倍，而2009年之前的贷款也全部在,2009年更换为7折贷款利率，而且在贷款合同中明确规定：在贷款合同续存期内，执行基准利率的0.7倍。这也就是说到了2012年1月1日。之前的房贷需要执行7.05的0.7倍，也就是4.94的利率。

　　但是在连续加息后的现在，5年期的定期存款利率已经达到了5.5的高点。举例来说，王先生在2010年初购房贷款了100万。在最近手中有闲钱50万，如果选择提前还贷，5年内节省的利息为123375元，而如果选择5年期定期存款，获得的利息则为137500，也就是说可以赚取1.4万。

　　如果立即提前还款100万，和根据还款节奏还款，在20年内最少可以损失6万元的利息差。而且一旦加息，利率差距还将拉大。如果王先生选择银行其他理财产品或者信托等，收益将更高。

　　在笔者看来，货币政策紧缩是本轮调控最严厉的政策。目前来看除限购外，限贷和加息是最影响购房者入市的政策。房价下调不超过20%，购房者入市的话，实际支付成本依然未跌。目前来看，因为大部分购房者需要贷款购房，而贷款利息的大涨，使得房价即使下调20%，购房者总支出依然上涨，不过是减少了部分首付，增加了利息，购房成本中，减少给开发商的房款变成了银行的利息。

　　房价跌了，却更买不起了。这是诸多业界人士的共识。购房者可贷款资金增加，购房首付减少。据“链家地产”市场研究部统计，目前首套房贷款中，实际的首付成数大约是4成，按照银行评估值为房价的80%，消费者实际的首付款大概为房价的5成以上。而二套房购房目前实际平均的首付成数接近7成，考虑到评估的差异，平均首付为房价的76%左右。

　　目前市场上，房价下调3成的项目销售量会更好一些，这部分项目的深度下调，使得购房者的实际支出的确有下滑。这也从一定程度上说明了，目前项目如果想获得比较高的销售必须调整房价2成以上。从目前市场来看，虽然部分项目下调达到了30%，但是因为贷款政策的变化，2011年之前购房者并未触及成本线。从目前市场来看，房价下调的影响对银行来说，最大风险在开发商的开发贷，而非购房贷。（文/坤 略）

　　(作者系知名媒体人)