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房市和中国经济

2013-04-07 来源:陶瓷信息 责任编辑: 阅读:1545
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    终于,在国务院提出的“规定要求”的最后一天,地方版“国五条”的细则陆陆续续出台。其中,南京市的细则最为“耀眼”,以极精简到150字左右,而名噪“江湖”。就是在南京市这150字左右的“红头文件”中,唯一提到的南京市今年新建商品住房价格的控制目标,提出“2013年度全市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际收入”。如此提法并不是南京的“独创”,在全国各大城市的房价调控目标中,几乎都能见到类似的表述。这些城市都以为,只要房价的涨幅不超过人均可支配收入的增长,政府就算完成了房价调控目标。

    房价调控真的如此简单?退一万步讲,假设现在的房价是合理的,但房价和收入同步增长,导致的结果也将使老百姓买不起房。这是由于两者的基数所造成的。就拿南京来说,主城区内1套90多平米的住房价格至少150万元,该市居民的家庭平均年收入(注:六成以上居民达不到)在10万元。这两者同步增长10%,前者是多了15万元,后者仅仅只有1万元。一年两者同步增长的之差,就相当于买房者要多付出近一年半的家庭全部收入,才能像以前那样买得起房。由此不难看出,把房价控制目标和居民收入增长“捆绑”,在根本上是何其荒唐。就是在房价合理的背景下,只有房价增长的绝对值和人均收入增长的绝对值基本吻合,居民的买房负担才不会增加。具体到上述南京的例子,就是把房价涨幅控制在1%,收入增长保持在15%,南京市政府的房价控制,才能算得上“合格”。实际上,我国大中城市的房价早已远远超出“合理水平”。国际上公认的房价收入比是3~6,而我们相当多的城市这方面已经高达20、甚至是30以上。这几年,政府已经认识到房价调控的目标,是使其回归到“合理房价”。在这样的情况下,现在提出房价控制目标和收入增幅同步,就相当于从根本上否认了这几年对房地产和住房问题上的“共识”。其如果真的房价涨幅暴涨到和收入增幅同步,那么中国房地产市场还真的非出事不可。

    为什么其他地区楼市泡沫的经验都表明中国房价应该下跌,而中国房价却再次上涨?2008年中国用大规模经济刺激击退金融危机之后,房价出现了急剧上升,这在中国最大城市造成了泡沫。北京和上海的人们抱怨说他们再也承担不起在两地的生活了。去年年中以前,中国房价经历了一轮回调,但随后房价再次开始上涨,官方数据显示北京房价同比上涨了6%。为什么会这样?最好的猜测是,去年中国政府处于权力交接时期,楼市泡沫在这个节骨眼上破裂无助于社会稳定。而这又产生了另外一个问题:在中国政府看来好像要坚决收紧信贷的背景下,去年信贷是如何再度开始扩张的?中国依赖信贷。而中国政府与美国不同,他们可以随时开闸释放信贷。不过,中国的问题在于政策太有效果了。在2008年的经济刺激中,银行信贷与国内生产总值(GDP)之比迅速增加到原来的三倍,而去年这一比例再次迅速增加。两次都刺激了股市。这部分是由于中国发展迅猛的影子银行体系。中国影子银行的规模与GDP之比为40%,比一些发达经济体100%的比例要小得多。不过,影子银行的极大波动性意味着信贷的增长很容易失控。

    因此,中国试图限制影子银行的增长就不足为奇了。为什么中国经济增长快于几乎所有其他国家,中国股市却表现如此糟糕?A股市场经历2007年那样的泡沫之后,中国股市出现长期二流表现是可以预期的。投机者损失惨重,因此A股市场现在仍在不到高点一半的位置重新洗牌并不令人意外。不过在香港上市的H股也是一片愁云惨雾,同那些主要靠中国业务获得营收的西方公司一样。这是因为虽然中国经济的增长依旧很快,但增速正在放缓。公司的盈利预期虽然依旧乐观,但正在下降,从而拉低了股价。另外,去年工资上涨幅度在改革开放之后首次超过了经济增速。虽然这有助于让焦躁不安的民众相信,他们将从经济增长中获得应有的回报,但会直接伤害到企业的利润率,从而为市盈率的下降提供了又一个理由。如今,H股平均市盈率大约只有9倍,而相比之下美国标普500(S&P500)的市盈率则为约15倍。所有这些都为企业管理人员带来了一个新的高难挑战。他们必须展示出他们有能力进行有效的管理并提高生产率,而不是只会剥削廉价劳动力。高通胀率意味着人民币汇率应下跌,同时西方每个人都相信人民币汇率被人为拉低,在此背景下,为什么人民币会走强?中国确实有通胀问题。实际工资的增长也加重了这个问题。而由于中国很多人勉强生活在贫困线以上,通货膨胀成了一个至关重要的政治问题。

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