2011年10月31日晚，珠海市政府发文称，自11月1日起，珠海将实行限购政策，限购主要针对主城区(香洲区)。限购令施行后，本地居民和在珠海已缴纳一年以上社保的非本地居民，只能在香洲新增一套房。而无购买社保和纳税的非本地居民不能在香洲买房。同时，报备项目的住房平均价格超过珠海市2011年度房价控制目标(11285元/平方米建筑面积)的，价格主管部门暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。

　　消息实在是太突然了!三季度后，房地产调控政策效力全面显现。市场普遍预期“限购令”的执行范围将维持现有规模，珠海此时出台“双限令”怎么不让人觉得意外?而且其中的“限价令”甚至将价格精确至个位数，这在今年上半年已经出台“限价令”的608个城市中从未有过!

　　为何珠海会被限购?笔者认为，一方面是过高的房价降低了珠海的城市竞争力，阻碍了珠海的战略发展;另一方面是为了对冲区域发展带来的房价利好因素，防止未来房价继续过快上涨。

　　统计数据显示，2011年前三季度珠海商品成交量为165.05万平米，同比仍然保持上升;2011年1到9月份，商品房月度成交均价只有3、5、7月份略低于2010年全年成交均价，其余月份价格同比增速仍然维持在20%以上的高水平。珠海2011年全年均价涨幅控制在11%以下的目标难以实现。

　　除此之外，珠海近年的房价涨幅一直位居广东省前列，仅2010年珠海房价涨幅就超4成，目前珠海的房价仅次于广州深圳，远高于同属珠三角区域的佛山、中山、东莞和惠州等城市。过高的房价将导致珠海对人才的吸引力下降，最终在珠三角的城市竞争中丧失优势。据中国社科院2010年度《城市竞争力蓝皮书》显示，2010年度珠海的城市竞争力排名已经落于佛山、东莞、中山之后，毋庸置疑，高房价是导致珠海城市竞争力下降的重要原因之一。可以说，珠海市政府出乎预料地出台“双限令”，是为珠海市长远战略发展走的重要的一步棋。

　　显然，此时出台“双限令”也是珠海市政府为将来可能出现的新一轮房地产热打的一张防御牌。受横琴岛规划获批、珠港澳大桥建设等区域性利好因素影响，投资者预期未来珠海房价还有很大的上涨空间。而珠海的房地产市场是典型的投资型市场，世联数据平台显示，2011年上半年，在珠海购房的人群中，非本地籍贯的购房者占居95%以上。珠海市政府此时推出“双限令”也有利于防患于未然，打一张防御牌，遏制将来可能出现的新一轮房地产热。

　　珠海双限令将对楼市产生何种影响?笔者认为，珠海限购令与限价令并行出台，在限购城市中尚属首例，反映出在当地房价持续走高的形势下，政府予以调控的迫切性和坚决性。从出台时机来看，按往年11、12月份珠海的成交都会迎来一波高峰，此时调控政策的出台着力点更加准确，对楼市的作用效果也将显著。另外，自8月，珠海便常列在“限购猜测名单”前位，市场预期政策出台只是早晚问题，当地房企基本已做好应对准备，因此，珠海调控不太会引起当地楼市的风波巨变;从政策力度来看，珠海单纯限购力度并未毗及一线城市，甚至弱于部分二三线城市，但配合相对强硬的限价手段，短期内对于抑制房价快速上涨会起到显著叠加作用，也为长期调控走向预留了政策空间，这种调控方式或被其他城市所借鉴。

　　在笔者看来，虽然限购持续接近一年，但由于限购政策和执行力度的差异，二三线城市的限购效果远不如一线城市的明显。例如石家庄、长沙、乌鲁木齐等8个城市价格都较去年上涨7%以上。这些房价涨幅显著的城市，将引发年底前限购政策的从严执行，或从资格审核、纳税证明等方向进行微调，但已经出台限购的城市，再次调控的空间小，房价下降的压力反而更大。

　　事实上，自台州首发限购令后，新一轮二三线城市限购进入一段时间的沉寂，后续政策发布城市，如丹东、韶关等均以限价为主，佛山还出台过昙花一现的限购“松绑令”，市场各方面对于限购政策是否还会如期降落的猜疑增加。随着珠海的调控“利剑”最终强力降落，再次增强国内消费者宏观调控不放松的信心，在持续观望和政策从严的制约下，年底楼市成交回暖难度增大;同时也会在全国各地在售项目进入“降价潮”的基础上，为房价快速、合理回落再添加一道“催化剂”。（文/坤 略）