历年9月都是开发商分享盛宴的日子，但今年却遭遇史上最惨淡的“黑九”。上周恒指暴跌高达9.2%，创出金融危机爆发以来最大单周跌幅。其中受绿城集团及关联企业房地产信托业务遭银监会调查消息等负面传闻缠身的地产股最为惨重，绿城中国全周暴跌28.5%，碧桂园跌26%紧随其后，雅居乐地产跌近两成，保利香港、华润置地、中海外的跌幅也在17%左右。

　　“金九已死”：据不完全统计，9月，全国楼市销量再度出现显著下滑。全国主要城市9月以来新房周均销售量环比下降25%。其中，一线城市下降31%，二线城市下降22%，三线城市下降23%。更可怕的是，伴随着销售量下降的，还有变相下降的房价，虽然明确宣称价格直降的鲜有，比如层出不穷的特价房，比如个别楼盘一次性优惠高达12%等。也有零星的直降200等语，不过，这些也还都很难打动当下的购房者，无论是刚需还是改需都像是在等某种机会。销售量与价格双降并没有带动成交量的回升，市场观望情绪反加重了。

　　在笔者看来，即将到来的所谓“银十”估计也很难有大的改变，除非价格出现大的松动，但开发商一时还难以有高台跳水或壮士断腕的决心。现在的地产市场的确有些沉闷，开发商与购房者实际上都在互探虚实，出售都比较谨慎，而这种态度的蔓延反而加重了市场观望情绪。在房地产调控政策效果不断累积下，“银十”自然不容乐观。

　　让笔者看淡“银十”的还有大开发商目前的窘境。十大龙头房企中有6家在7月份的销售金额出现环比下跌，包括万科、中海等跌幅都在30%以上，中报显示万科、保利地产、金地集团和招商地产四大巨头存货分别同比增长53.65%、48.48%、33.57%、34.56%。预计三四季度入市房源还将大幅增加。据万科公告显示，其8月实现销售面积96.0万平方米，销售金额104.8亿元，环比分别上升22.8%和15.4%，同比分别增长5.0%和减少12.6%，这意味着万科8月的平均销售价格或已然有所下调。同时，恒大地产疑以“7折购房”为名，进行大范围内部认购违规曲线融资，资金充足程度成疑。此外，富力地产亦因销售不佳削全年目标20%。

　　另一方面，截至9月12日，北京市的可售期房住宅和未签约现房住宅的库存总量已经突破11万套大关，达到11.22万套。如果按照9月上旬北京市商品房住宅签约1459套计算，目前北京市的11.2万套库存消耗需要超过25个月。同时，上海的商品住宅成交情况也非常低迷，若后续市场持续疲软，则住宅库存至少要用18个月才能消化完。而深圳的楼市库存也攀升至高位，按照9月份以来的成交速度，消化这些库存则需要13个月。

　　笔者认为，滞销的新房增量延长去库存时间。伴随待销存货越积越多的是，各地市场还将有新项目开工、新盘陆续推出上市。事实上，在目前的存货基础上不再增加新的存货，几乎是不可能的。在如今房价已经下降或松动的情况下，开发商或土地持有者如果继续囤地或捂地不开发，就意味着可能将承受损失。因此，接下来，往往会有新的土地开工建设，新的楼盘陆续开盘上市销售，形成新增房源。

　　此外，入市二手房房源也会分抢市场。投资投机者手中握有大量房源，可随时抛向市场套利。将来二手房房源可能成规模性地陆续抛向市场。这自然会增加市场供应总量，而需求总量如果不能及时增加，相反可能萎缩，哪怕不变，其结果就会进一步改变供求形势，加大市场供大于求的压力。

　　上述现象非常值得关注!由于“限贷”、“限购”等调控措施，大批投机性需求流出一线城市，自住性需求持观望态度乃至弃购，导致楼市有效需求不足，成交量大跌。同时，在政府限时开工的律令下，房企不得不开工增加供给，形成了大量存货，而滞销的新房增量与入市的二手房源又不断延长去库存的时间。种种因素综合起来，导致了目前房企销售额跌存货大增的局面，再加上资金链压力，现在连大开发商也有些盯不住了。在未来两三年，如果调控政策的力度不放松，国内房地产市场可能出现房价逐渐下行。（坤略）