一份内部资料显示，当时通州市场上使用比较多的包销模式就是华美与开发商就包销均价、销售周期和付款方式，华美地产承担所有营销推广费及不可预见费用，自行确定市场销售价格。华美地产在约定销售周期内100%完成项目的销售，高于买断平均价格的差价为华美地产所获回报。销售价格低于买断平均价格时，由华美地产向开发商补齐差额部分。如未按期完成，华美地产将在销售周期截止日前一次性买断剩下所有房屋。

上述内部材料显示，华美地产由于采取在地铁马路发传单的宣传方式，为业界所不齿。“业内认为这是小公司的做法，产品很难获得信任。”一开发企业总经理表示。

但华美地产恰恰通过这种方式获得了回报。截止到目前，华美地产形成了2000多人组成的销售军团。2006年完成销售额10个亿，2007完成销售额50个亿，2008年完成销售额40个亿。

2007年开始，华美从经纪公司转型投资开发公司。K2海棠湾是华美地产在通州开发的第二个项目，从2008年开始通州成为华美地产投资的重点区域。之后，K2清水湾等K2系列不断推出。

据知情人士透露，华美地产在接受K2烂尾盘时的成本并不高。“当时恰逢金融危机，如何推盘并获得高额投资让华美地产高层很头疼。”通州不失时机的区域规划出台，给了K2海棠湾最大的帮助。对此，记者多次联系华美地产要求采访均被拒绝。

根据公开资料显示，K2海棠湾项目总占地约7.2万平方米，总建筑面积25万平方米。

陈云峰表示，尽管业界不喜欢华美地产营销模式，但这种独特的模式确实给华美地产带来了价值。“华美地产接收烂尾楼，就源自对自己营销模式的信任。”

京贸国际城、华业东方玫瑰和北京ONE等3个楼盘基本没有踩对点，都是在通州各概念用完以后才开盘销售，结果可想而知。

北京ONE位于通州区政府对面，号称打造高科技公寓。在2009年楼市回暖之际，没有及时推盘，只好一拖再拖。直到国十条出台后，北京ONE才开始销售，然而该楼盘逆市涨价，打出的35000元/平方米价格除了摘取了“通州最贵楼盘”称号外，别无所获。

京贸国际城分别于2009年1月23日和3月11日开盘销售过，当时成交均价分别为每平方米1.4万元和1.8万元，到2010年初，新开盘的3号楼预售均价直接调高到每平方米2.6万元。

跳跃性的价格并没有获得购房者认可。不得已，京贸国际城于2010年11月宣布每平方米降价6000多元，同时承诺给之前高额购房者补偿差价，预计将补偿近2亿元。“这种壮士断臂的措施并没有挽救败局，购房者的心态是买涨不买跌。”联达四方总经理杨少锋表示。

华业东方玫瑰每平方米价格曾经一度从8000元跳到2万元。据知情人士透露，开发商误判了房价走势，结果遭遇了宏观调控错过了市场销售黄金期。截至目前，7000多套商品房，至今销售1000套左右。当时，通州房价已经成了神话。以至于有开发商戏称，晚一月开盘，每平方米可以涨1万元。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示：“像通州这样的郊区房价上涨，主要还是因为借机炒作。”中原地产华北区总经理李文杰告诉记者：“2010年年初，投资者占购房者比例最高时达到70%。”

政府制造概念

关注通州房价的人可能还记得通州房价疯狂上涨的节点——2009年底和2010年初。彼时，CBD东扩和通州建设现代化国际新城概念刚刚提出。

业内人士认为，通州房价疯狂的背后，更多的是地方政府在经营。

在上述CBD东扩和通州建设现代化国际新城概念提出之前，通州围绕规划和打造概念亦不遗余力，但通州房价一直不温不火。第一把“火”则是八通线。作为通州交通黄金线，八通线自2003年开通后，通州房地产正式起步，但区域自身不能消化中高端人才的现状让通州很快成了“睡城”的代名词。

如何改变通州，让通州政府部门煞费心思。2004年，北京市政府机关东迁通州的传闻开始传播。尽管被当时建设部副部长周干峙否定，但当时通州方面仍然对外宣称，通州正在做北京市政府机关东迁的相关准备。

由于当时通州房地产并不被大多房地产企业看好，包括北京市政府机关东迁在内的传闻并没有给通州带来实质性好处。相反，这些传闻都随着时间推移一一被否认。

之后，关于通州的规划不断有新名词，比如聚焦通州等，但都没有带火通州。“多次参加过通州的招商会，感觉不到投资者欲望强烈。”北京浙江商会副会长陈俊告诉记者。

而在房地产开发领域，彼时，大的开发商也基本坚守在5环范围。

新华联属于较早进入通州投资的房地产商，其以八通线和两广路延长线作为优势宣传，并没有拉动房价的过大波动。截止到2007年，上一轮房地产火爆之时，与朝阳区接壤、位于通州北苑的世纪华联，价格最高时也只有8000元/平方米。

始建于2004年的两广路延长线，在朝阳与通州交界处，出现了“肠梗阻”。作为通州第二条与市区接轨的黄金交通线，两广路延长线至今还是一个传说。

关注通州房价的人可能还记得通州房价疯狂上涨的节点——2009年底和2010年初。彼时，CBD东扩和通州建设现代化国际新城概念刚刚提出，通州房价从2009年的均价5000元/平方米飙升至3万元/平方米，仅用了一年时间。

2009年北京市两会，CBD东扩和通州新城开始崭露头角。随后，北京市主要领导和各局办开始密集调研，通州开发骤然升温。

陈云峰所在的华业公司就是2009年进入通州的。“当时就看到了通州的潜力。”据了解，华业公司为此斥资17亿元从中新地产接手东方玫瑰项目。

直到2009年底和2010年初，CBD东扩和通州建设现代化国际新城概念提出后，通州才算完全进入投资者视线。“2010年年初通州招商会上，几乎所有大的开发商都参加并在之后进驻通州。”时任华业东方玫瑰公司副总经理陈云峰，当时参加了招商会，之前根本没有出现这种情况的。

其中，一个不为外人所知的内情则是，北京高层提出通州要成为环渤海圈的经济中心，目标是超过上海的浦东，5到10年与香港比肩。且提出在通州新城内，打造北京第一高楼，建造200米至300米的高层建筑群。

北京市房地产交易管理网过去记录显示，在通州区目前新建商品房可售项目中，2010年1月份成交价格每平方米在1.4万元左右，而3月成交均价已超过2万元/平方米，部分房价突破3万元/平方米。

地王这个之前从没有出现过的概念开始在通州诞生。

据统计，在过去的3年中，通州供应了345万平方米的土地，占北京市土地总供应面积的12.6%，次于房山和大兴，但是通州的高房价却透支了通州的区域优势和价格优势。“通州顺利实现土地价值的增值，房地产几乎成了发展的唯一动力。”陈俊表示。

中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞曾多次参与北京市城市发展规划座谈。他曾表示，通州新城肩负北京发展世界城市的动力和推手。“但通州在房地产开发中迷失了。”

尽管政府和开发企业均在房地产获得了巨大收益，但睡城显然与“现代化国际新城”并不相符。“通州的交通瓶颈和睡城没有改变，产业还没有形成。”陈云峰表示。

截至发稿前，通州市政府相关部门均未对记者的采访要求给予回应。

需要7年消化库存

相比之下，泡沫严重的通州房价依然有降价的空间。

经历了多方合力之后，2011年通州楼市遭遇有史以来最大的危机。泰禾地产总裁助理沈力男认为，2010年初，开发企业已经透支了“现代化国际新城”这个利好。“接下来，房价应该是挤压泡沫的时候，开发企业唯一的选择就是降价。”

来自北京中原地产的统计数据显示，截止到2011年5月底，通州商品房住宅库存已经超过2万套，占全市的比例已经攀升到2成，居各区县之首。按照目前一年3000套左右的签约量来计算，消耗2万套库存需要7年时间，市值超过160亿元。

在史上最严厉房地产调控下，通州楼市不断萎缩。李文杰表示，从2010年下半年，通州商品房每月成交量在300套左右，到2011年，每月出现了几十套、一百多套成交。

截至目前，北京整个商品房库存超过10万套。这个库存量具有分水岭意义。金融危机爆发后，北京楼市陷入冰点的时间在2009年2月份，当时北京商品房库存量是14.8万套。

这也被业界认为，始于去年4月17日的楼市调控起到了效果，开发商的日子将非常难过。

“在调控下，尤其是限购，在北京具有买房资格的已经不多，90%的购房者均为刚性需求或者改善性需求。而这部分人因为房价过高造成支付能力欠缺，且观望心态很浓。”沈力男，在通州深耕房地产多年。“通州房价泡沫过大，回调是必然的。”

接受记者采访的所有人几乎都认为，通州商品房现在的合理均价应该在15000元/平方米左右，尽管未来或有升值潜力。“所以，现在的楼盘通过各种方式将价格调整在17000元/平方米左右。”

事实上，从去年开始，通州的部分项目已开始率先降价。2010年7月上旬，京洲世家推出“3万抵50万”的特惠活动，根据测算，每平方米实际优惠幅度高达五六千元，折扣接近7.2折。2010年11月，京贸国际城四期开盘，均价19800元/平方米，较之此前开盘项目单价26800元/平方米的均价下调7000元/平方米。

心知肚明的则是开发商。记者获得的内部资料显示，京洲世家2009年3月销售计划定价仅有7300元/平方米。一年后，价格涨了3倍。“当时7300元的价格，还担心能不能销售出去。”京洲世家一内部人士告诉记者。

来自互联网的数据显示，今年整个北京5月开盘均价继续下降。5月北京住宅市场开盘均价为23467元/平方米，比4月下跌7.19%，同比2010年5月下跌21.09%。

相比之下，泡沫严重的通州房价依然有降价的空间。

资料链接

通州规划和通州房价上涨

从2004年开始，通州不断有新的规划方案出台。

北京市政府东迁“传言”

2004年，由《新京报》、搜狐焦点网和《安家》杂志三家联合举办的“居住中心区”论坛上，某开发商向与会的记者透露，他从有关部门获悉，市政府已有东迁的计划，东部房地产市场有望快速发展。该消息被当时建设部副部长周干峙否定。

2006年，北京市政府的行政职能部门，以及在京的中央部委直属研究机构将迁至通州的消息再次传出，在通州区投资环境新闻发布会上，通州区常务副区长、区新闻发言人张树森透露，通州已在六环路外，为北京市政府的行政职能部门以及在京的中央部委直属研究机构预留了办公楼建设用地，占地面积3平方公里。直至今天，北京市政府东迁的消息依然没有被官方证实。

《北京市城市总体规划》

2005年，国务院正式批复《北京市城市总体规划》（2004年~2020年），正式将通州定为三个重点发展的新城之一，是面向区域的可持续发展的综合服务新城，也是北京参与环渤海区域合作发展的重要基地。三个重点新城是通州、顺义和亦庄。

CBD东扩

和现代化国际新城规划

2009年10月16日，CBD东扩的最终规划方案敲定并公布。在2009年12月24日召开的中共北京市委十届七次全会上，明确提出“加快重点新城建设，特别是集中力量聚焦通州，尽快形成与首都发展需求相适应的现代化国际新城”。2010年1月，“集中力量，聚焦通州，借助国内外资源，按照世界一流水平高起点谋划，实实在在地启动一批项目，努力取得重大突破，发挥好示范带动作用。”被写入北京市政府工作报告。2010年3月，CBD东扩的详细规划方案正式对外公布。

截止到2007年，上一轮房地产火爆之时，与朝阳区接壤、位于通州北苑的世纪华联，价格最高时也只有8000元/平方米。但两个新规划出台后，据北京中原三级市场研究部统计，2010年3月底开盘的项目中，通州部分商品房单价已经接近3万元，京贸国际城、世纪新城、K2海棠湾等老项目后期的售价也达到2.5万元。比较夸张的要数珠江拉维小镇，3月 16日开盘单价16800元，10天后上涨到18500元/平方米，但依然遭遇疯抢，到3月30日，猛然调高到25000元/平方米。