国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇 居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定的相关政策措施，简称“新国八条”。

    “新国八条”一出，尤其限购令的下达使得原本已经困难的房地产市场雪上加霜，春节期间的售楼处的冷清场面更是加剧了一些开发商的心理恐慌。这个房地产的寒冬如何度过，不仅考验着开发商，也考验着与房地产产业链相关的上下游行业。

    “新国八条”是怎样炼成的 

    2010年4月14日，温家宝总理在国务院常务会议，引发了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“国十条”。会议要求，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

    “国十条”还指出商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 

    随后，住建部下发的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》要求：今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。 

    房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

    在此轮调控政策颁布后，开发商与业主并未出现大规模的过激反应，房价并未应声下跌，业主也并未就此退房，只是影响了开发商对“五一”的推房计划以及定价策略。

    各大城市中，北京率先推出了更为严厉的“新政十一条”，意在压制上涨过快的房价。

    然而，就在新政颁布后，房价继续 一路飙升抑制的苗头并没有如政策制定者们所臆想的那样出现。尤其7月，杭州房价跃居榜首，新房均价达25840元/平方米，创历史最高。 

    紧接着的9月29日，政府再颁布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，进一步补充了“国十条”的条款，然而，这一轮的比“国十条”三个月的有效期更短，仅仅 一个月，房价再次反弹。 

    据2010年据国家统计局的数据，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅比9月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.2%。据中国指数研究院的数据，11月我国100个城市住宅平均价格较上月上涨0.82%。上海的一手房平均成交价格在10月上涨41%的情况下，再涨了27%，达到22627元/平方米。这一数据显示9月新政威力不如4月。在北京、上海等十大重点城市中，除南京环比下跌0.07%外，其他9个城市房价平均高达15407元/平方米，环比上涨0.41%，同比飙升34.29%。 

    在2010年底，有不少人发出了这样的感叹，飙升的房价催生新一轮的调控政策出炉，于是，“新国八条”诞生了。 

    各地方政府响应不一 

    1月26日政策出台后，29日青岛出台主要限购内容：“至12月31日，青岛市非该市户籍居民家庭，只能在市区范围内新购一套新建商品住房”。 

    上海紧随其后于2月1日公布内容“原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。” 

    紧接着，济南、成都、北京也出台了相应的限购细则，北京的实施细则再次被舆论称为“最严限购令”，规定“只有提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，如果无房可以购买一套，如果有房那就暂停购房。”SOHO中国董事长潘石屹对此在微博上表示，此举对外地人购买北京的房子影响将会是巨大的。“他们不是今天居住在北京之外的人，而是在北京已经工作几年没有北京户口的外地人，这些外地人工作不满5年将没有可能购买到北京的房子。”南宁也于2月17日出台了相关细则。 

    相比已经落实细则的6个城市，大部分城市的细则却迟迟没有出台。 

    按照要求，2月中旬之前，要求出台限购令的城市包括：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市。照此估算，将至少有36个城市需要出台或更新住房限购措施。 

    相对于36，6个城市出台细则的数量只是个零头。

    在长沙，湖南省不动产商会秘书长李咏分析，“限购令”有两个目的，一是为国家近两年兴建的大量保障房投入市场赢得时间；二是通过行政手段遏制房地产泡沫化势头。即使如此，李咏认为长沙也没必要出台“限购令”，因为长沙楼市“相对健康”，而且，长沙正处于城市化进程的重要阶段，“限购令”如在近期出台，长沙必将错过“拓城”的大好机会。

    一直关注湖南房地产的中南大学教授王林同意上述观念，原因两点，一是长沙房价在省会城市中相对较低；二是长沙房产的存量相当大。 

    由此看来，在限期将至的时候还有如此多城市尚未出台细则，大部分都与长沙的情况类似。 

    北京的严厉、长沙可能的宽松，以及其他几个城市不出意料的政策来看，这一轮调控在各地的“际遇”和效果与中央政府出台“新国八条”的预期是否相符还是未知之数。 

    房产税——新政之猛药 

    尽管还未出台细则，重庆已经站在了新一轮政策实施的风口浪尖。 
1月27日晚，重庆市公布当地的房产税细则，征税对象主要针对该市主城区内的独栋商品住宅、超过成交均价2倍的高档住房，以及外地人在该市购买的第二套住房。 
该细则称：“个人住房房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。”这表明，在重庆市购买二手房也算“新购住房”。重庆市《关于进行对个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》称，纳入应税范围的“新购住房”施行之日起购买的住房，包括新建商品住房和存量住房。 
细则还表示：“未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。”这意味着该市为未来调整房产税征税范围埋下了伏笔。 
此后四天，1月31日，上海接着公布了房产税征收管理细则，明确规定了个人房产税申报流程及缴纳办法。纳税人应在每年12月31日前自行向税务机关申报缴纳税款，逾期未缴纳将按日加收万分之五滞纳金。 
并从2011年1月28日起，凡在上海新购住房的购房人，均应在办理房地产登记前向房屋所在地税务机关申报办理房产税征免认定手续。 
税款自纳税人取得应税住房产权的次月其按月计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳税额。应税住房发生权属转移的，原产权人应在办理房地产登记之前缴清截至办理权属转移登记当月应当缴纳的房产税。 
自2011年1月28日起实施，重庆房产税税率为0.5%~1.2%，上海税率为0.6%。 
对于两地的房产税细则，各方反应也不一，但统一的认为重庆政策严过上海，上海税率过低效果或许不大。 
面对这一系列的新政与细则，一位重庆开发商不仅发出“最难熬春节”的感叹。零成交、白板、退房……各种坏消息已然充斥着已经过去的春节的楼市。 
房产税对房地产行业、对刚性需求、对改善型住房、对投资炒作有多大影响还需要一段时间验证。但我们也应当看到重庆房地产市场与上海市场的不同之处，无论在经济结构、房价还是消费习惯等方面都不同，实质影响还应与自身历史做对比。 
严厉新政火爆三四线城市房地产成交 
年前的房产新政令一线城市的房地产市场成交备受冷落，然而却催热了二线三四线市场的房地产市场，不限购、楼价低、升值潜力巨大使得小城市的房子充满了吸引力。返乡置业、异地置业已经成为一种趋势。 
在笔者的家乡，一个人口不足百万的县城，因为“申遗”的成功以及旅游城市的定位、道路交通状况的改善，房价已经由原有的八九百、一千多上涨到了3200~3500不等，而更有消息称，随着高速公路的开通，房价将会突破5000大关。 
这当中，除了本地人的需求外，更有来自周边大城市重庆、成都等消费者前往认购，不仅自己居住，也当做一种投资。春节期间，据开发商反映，尽管已经涨到3000多，但相比周遭大城市的房价是很低的，并且还有良好的自然环境资源。于此同时，房子也极为好卖，存量已然不多。 
根据媒体对珠三角周边城市的报道来看，春节期间的成交量与形势也比广州、深圳等大城市好很多。 
华夏陶瓷博览城高级顾问张有卓教授在接受采访时谈到，对于中国这样一个正处于经济腾飞的国家，对于那些也正处于高速发展的城市来说，资产增值是必然的。 
由此看来，“新国八条”的出台，或许是“西边不亮、东边亮”，效果如何，尚待时间的验证。

    房地产市场的价格谁说了算？ 

    记者：张教授，去年您曾发表过一篇题目为《不要轻率预测房地产价格》的文章，那么房地产价格是如何形成的？ 

    张有卓：房地产价格的形成是一个复杂的系统工程，是市场中各种力量博弈的结果，这些力量包括了消费者心理、中央政府政策、投资者、开发商、地方政府还有国际资本市场，也就是热钱的流动性等等，而这当中最为基本最为关键的就是供求关系。 

    正因为情况的复杂性，所以片面的认为政府所出台的政策就能完全起到令房价涨或落的观点是错误的。而认为开发商对房地产价格负全责的观点也是站不住脚的。我们看到政府在出台各种政策限制购房和压低房价，比如央行提高贷款税率，或者国土局限制土地的出让等，各个部门都在出台各自的政策而不具有全局观，这与政府条块化分割有很大关系。 

    上世纪90年代香港，由于董建华提出要大量开发廉租房，他的出发点是为了低收入人群有房住，然而这一政令却破坏了香港房地产市场的平衡，令香港楼市急跌60%。后果如何？以一套100万的房子为例，假定预付了40万，还欠银行60万；急跌之后房价只有40万了，令大批业主的楼房成了负资产。业主想退房，那也不行，因为合同已经签了，银行已经支付给了房款给开发商，业主还得还钱。这样一来导致了大批人破产，一些人甚至跳楼，这种教训是深刻的，曾荫权特首至今谈起当时的情节仍心有余悸。 

   我说这个事例，并不是说政府不要兴建廉租房，而是想表明房价不能大起大落，这也是我国政府始终要求房地产价格稳定的原因。允许有波动，但决不允许大起大落。 

    各方博弈的结果造就的了现在的房价，但必须保持一个相对平衡的状态，一旦这种状态被打破，带来的危害很大。

    记者：最近也有新闻报道，对于中央频繁出台的限购政策等等，有的城市并没有及时出台细则，那么中央政府与地方政府之间博弈的症结在何处？地方政府的顾虑又是什么？ 

   张有卓：《第一财经》总编罗振宇曾提出，光湖北一省的地方政府，用土地抵押贷款搞建设的债务就高达1.8万个亿，以此类推，全国29个省市的债务数额绝对惊人。如果房价下跌，导致土地大幅贬值，那么对于借钱给地方政府的银行就会出现大量死账、呆账。反过来说如果在地方上，土地价格将不下来，又如何期望房价下降以达成中央政府的预期呢？ 

    尤其目前对地方政府来说，土地收入占了其财政收入的40~60%，如果这个收入大降，地方政府如何发展经济？比如，要响应国家大量为低收入人群建设保障房，这个项目不可能由开发商来实施，必须由政府承担。如果地价大幅下跌，政府又何来资金进行惠民建设呢？ 

    有的地方政府就是出于这样的考虑和其他因素，对限购和房价的地方细则慎之又慎。 

    记者：您在开始提到的一个影响地价的最主要因素是供求关系，这是一条非常基本的经济规律，现在我国对房地产市场的需求状况如何？也有经济学家提出房价必然会降，他们又是出于何种考虑呢？ 

    张有卓：我们先说某些经济学家关于房价下跌的言论。曾经大力鼓吹房价至少要跌30%的社科院金融所研究员易宪容辞职，是因为他对房地产市场市场随便发表了不负责任的言论。这些所谓的“为民代言者”不去分析错综复杂的博弈各要素，却把矛头对准了市场和开发商，进行人身攻击。确实有人听信了易宪容的话延后买房，结果第二年再买时多给了十几万。 

    其实房价是由供求关系决定的，它最终还需要按市场规律办事，宜疏不宜堵。

     那么房价从这两个方面去看，一个供方。国家对商品房用地供应原则上不低于前两年的平均实际上的供应量，这就意味着2011年的土地供应量大大低于去年，这不仅没增加供给，反而减少了供应。这样一来，土地总量没有增加，那么又如何能得出明确的市场预期呢？这样计划性、规定性的供应土地违反了市场经济的本意。走市场经济道路是坚定不移的方向，国家还要求西方国家承认我国市场经济的地位，但在很多做法上，我们是不符合市场经济的规律的。

    再来看需求的一方。麦肯锡曾说，中国是一个独一无二的市场，因为我们在各个方面的需求都大的惊人，印度都无法与我们相比。尤其是住房，对大多数的中国人来说，房子的作用不仅是一个栖身之所，更是一种精神寄托和对家庭的向往。对住房的刚性需求在中国非常多，两代甚至三代人都希望适龄能孩子能买上房，持币待购的家庭很多，这种需求与紧缩的土地供应量和不匹配的入市住宅数量相比，大很多。按供求关系来说，求大于供时，价格是必然上扬的。 

    政府的政策固然能抑制住一时的行动，但却无法消除实实在在存在的刚性需求。这样一来，刚性需求总有堵不住而爆发的时候，但因供应量的减少得不到满足，会影响民生。 

    记者：对于目前房价确实高企的现象，如果不靠政策去抑制上扬还能有哪些方法呢？ 

    张有卓：消费者不是不想买房，而是觉得价格无法接受或买不起，最好的办法就是给人们涨工资，增加消费者收入，只有收入增加才会有消费。现在企业的人力资源成本占总成本支出的很小部分，这是不太正常的现象。这就需要政府在对待民营企业的政策上做一些倾斜，比如减税等等，让企业能够增加员工的收入；另外就是企业进行技术转型升级，降低这方面的成本从而增加员工的收入。 

    记者：对于与房地产依存度很大的陶瓷行业来说，应该如何应对这一系列政策带来的市场不景气的现象？您如何看待陶瓷行业今后的定位？ 

    张有卓：只要我们认准大势，能清晰认识到房地产市场的供求关系，以及房地产行业对国家经济平稳运行就不难得出结论，发展是主题。 

    而与之相关的陶瓷行业，首先它是个朝阳行业，我并不同意有人说的这是个夕阳产业，这是市场决定的；另外陶瓷行业传统的高科技产业，是一个文化产业，卖的是艺术，同时还是个带动大量劳动力就业的产业、是一个创意产业。这个产业前途光明。（记者 唐钫）