近期的房地产市场表现，似乎正在接近一些学者的判断——房价已进入下调周期。

      本周，上海市众多知名房地产企业带头降价的消息牵动着本周业内人士的神经。先是上市公司龙湖地产在上海率先发动楼市“抢收行动”，其在嘉定区的龙湖郦城项目启动三天强销，价格从1.8万元/平方米直接下调至1.4万元/平方米左右，降幅也超过20％。此前，龙湖还在重庆、青岛分别开展了大幅低价促销。

      据说，目前上海市个别楼盘打折力度已达20%~40%。与此同时，和历次遭遇一样，“退房潮”开始在杭州等长三角城市涌动。

      更早时候，北京市通州区个别楼盘的房价被“打回原形”，从最高时3万元/平方米骤降至均价1.4万元/平方米，跌回2009年的历史最初水平；官方数据还显示，10月上半月，北京二手住宅成交均价跌破了2.3万元/平方米，与9月相比下跌2.1%。

      一组预示着开发商或将进一步降价的统计数据是，据深圳证券信息有限公司统计，上半年，上市房企负债总额已突破万亿元，同比上涨41.29%。其中流动负债占负债总额的70.62%，同比上涨55.88%至7713亿元。房企资金链危局似已迫在眼前。

      国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，由于保障房建设对冲了楼市下滑对经济的负面影响，因而这一轮紧缩式调控持续的时间会比想象的长。接下来房价将会出现比较明显的调整。

      但巴曙松同时认为，房地产市场的下调幅度，也将反过来牵制货币政策是否进一步紧缩。这恰是未来政策的“不确定性”因素。

      住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮认为，由于目前国内通胀形势依然严峻，货币政策将进一步收紧，因而房地产市场“还没到冬天，才刚刚入秋”。

      国家行政学院决策咨询部研究员王小广则给出更精细的预测：“2012年下半年，最迟至2013年，房地产市场会出现较大幅度的下调”。

      王小广的判断依据是，国内的投资周期一般以两年为限，2012年下半年恰好是“十二五开局之年”新一轮投资周期结束之时；而由于目前国内银行面临“内生性紧缩”，届时信贷势必会进一步收紧，使维持房价的货币基础削弱；再加上之前的调控累加效应，房地产市场势必陷入深度调整。

      在他看来，由于目前经济增长对“投资拉动”模式的依赖，现行的货币政策出于“保投资”的目的，名义“紧缩”但实际宽松，因而在利率设置上间接还是起到了“保房地产”的效果。而一旦一轮投资周期结束，“保”的意义也就不再那么重要了。刚好给房地产市场迎来一个深度调整的“窗口时间”。

      地产评论人牛刀则给出了更为生动的房价下调路线图：第一步是区域性泡沫破灭。如温州、通州、鄂尔多斯等地正出现的房企资金链危机；第二步是大跌，货币紧缩政策的影响逐步扩散传导，全国房价出现局部大跌，地价普跌，大量资金流出房地产；第三步是普跌，市场开始根据购买力进一步校正市场的供求关系，房价回归常态，三四线城市房价会被打回原型。

      一贯喜欢和经济学家对赌房价涨跌的牛刀也认为：最佳的买房时机是在2012年下半年至2013年。尽管“不能保证不贬值”，但“起码能躲过大跌的时候”。

      有意味的是，市场人士与经济学者对房价走势存在很大意见分歧。根源在于双方的判断依据不同，即：“房价是由供求关系决定，还是由货币政策决定”。
      在去年房地产调控之初，地产商意见领袖任志强就反复强调自己的一个观点：调控最终会导致楼市供求关系严重失衡，致使商品住宅供应日渐紧缺，价格不跌反涨。

      近日，在合肥市的一个业内论坛上，任志强再次重申：房价依然有上涨压力。因为“保障性住房在今年的用地中占了70％的比例，挤压了商品房市场供应”。且目前“（限购政策）已导致非限购城市的房价上涨速度加快”。

      正因如此，以任志强为代表的一些地产商仍然认为，房地产“不会大幅降价或者崩盘”。

      最近，标志房地产市场运行状况的几项供求数据开始出现微妙变化。10月18日，国家统计局公布最新经济运行数据：今年前三季度，全国房地产开发投资44225亿元，同比增长32.0%，比上半年回落0.9个百分点。

      0.9个百分点的增幅环比回落，隐约传递出房地产投资趋于放缓的信号。这似乎印证了众多业内人士的判断：伴随持续的限购式调控，当前全国主要城市的土地购置、房地产项目开工活动已经开始出现回落。

      中国指数研究院近期统计显示，今年前三季度，全国133个市县的住宅用地市场，无论是供应还是成交均有较为明显的下降。其中，北京、上海、天津等10大城市前三季度土地成交量同比降幅达25%。10大城市中，土地供应计划完成率仅上海达到70%，其余大多仅完成4成左右。

      另一项关于中国企业家信心指数的调查结果表明，房地产企业家信心明显不足，信心指数已连续6个季度位于行业最低，三季度更是环比回落7.6点，跌破临界值。

      在持续的调控压力下，众多一线房企开始选择“龟缩”策略。9月26日，富力地产宣布下调全年销售目标至320亿元人民币，成为今年以来首家公开下调销售计划的上市房企。富力年初曾一度将销售目标定为400亿元，此次下调幅度高达20%。

      另一家上市房企金地集团，今年前8个月的实际购地支出仅27.18亿元，陷入零增长的休眠状态，这被行业分析师喻为应对调控的“休克疗法”。

      在万科集团相关负责人看来，目前房地产开工和土地购置等经营活动的收缩，“势必将对一年之后的住房供应产生影响”。

      虽然伴随开发商投资开工意愿下降和保障房用地挤压，未来极可能出现商品房新增供应量逐步减少的局面，但就现阶段而言，销售困难导致的商品房库存量攀升，却是众多地产商的燃眉之急。

      深圳世联地产董事长陈劲松表示，从今年三季度开始，房地产市场事实上已经进入“去库存化周期”。北京、上海、广州和杭州等多个城市由于上半年商品房出货很少，以至于库存积压较为严重，大都面临1年至1年半的去化周期。

      陈劲松表示，“去库存化”将会使明年的房地产市场依然很悲观，明年商品房新供应量势必会减少，直至积压的库存消化完，新的供应量才能够接续。“在这期间，恐怕会出现一个商品房供应的超级短缺期，时间大概在2013年第四季度到2014全年”。

      “商品房供应量大起大落的基础是存在的。”在陈看来，如果有“超级短缺期”出现，届时“除非中央调控政策继续加码，否则将难以应付”。

      据深圳一家房地产上市公司总裁称，目前一些非上市的中小企业却有开工放缓迹象，但上市公司由于有明确的年度业绩要求，因而还未见明显的停工歇业现象出现。

      这位总裁认为，上述“超级短缺期”只是一种理论假设。“即使真的出现，不是还有政府承诺的1000万套保障房（弥补缺口）嘛？”在他看来，保障房能否如期上市，将成为楼市应对潜在供求失衡风险的关键赌注。