9月19日，国务院总理温家宝主持召开常务会议，研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作。

      会议提出四项确保保障性安居工程顺利、如期推进的政策措施，涉及财政金融支持、规划编制指导以及监管审核要求。此外，还着重强调公租房在整个住房保障体系中的定位、标准和金融支持问题，要求各地要逐步实现廉租房与公租房统筹建设、并轨运行。

      就在舆论热衷探讨扩大版的住宅限购名单何时出台、以何种方式出台时，中央释放出的房地产调控“下半场”信号，是继续督战保障房建设。此信号虽让部分舆论感觉“缺少噱头”，但却意味深长，预示着宏观调控正在向中国房地产的症结问题深入，以“抑制需求”为主的行政性调控，将逐步向“增加供给”的市场化调控回归。

      如果仅用一个词来概括中国住房市场面临的主体问题，那便是“供应短缺”。过去30年间，中国以世所罕见的速度进行城市化的加速过程。平均每年约2000万的农民进城，造成了庞大的人口迁徙和流动，也使中国城市的住房供应问题成为“全球最难”。

      1998年，国家废除计划经济体制下的住房实物分配制度，确立以“货币化分配、市场化供应”为主体的房改思路。但遗憾的是，在“市场”加速的同时，“政府”却出现失灵，把本应由自身承担的低收入人群住房保障职责也一并甩给市场。于是，在商品房繁荣的背景下，中国一些大城市的低收入人群却被挤出商品住宅市场，沦为“房奴”、“蜗居”或“蚁族”，社会阶层出现分化端倪。

      “房改”20余年的成败得失，促使本届政府痛定思痛，逐步明确要解决中国住房供应格局的大问题，关键是要形成“双轮驱动”：一手要抓房地产市场调控，一手要抓保障性安居工程建设。唯有如此，扭曲的房地产市场才能逐步回归理性和健康，最终迈向“住有所居”的目标。

      正是基于“双轮驱动”的大构思，可以看出当前房地产调控所呈现的政府干预逻辑：首先，上半场是抑制需求——既然不能无限制的供应，那就得抑制无限制的需求，实施商品住宅的限购政策，通过行政规约，使有限的供应先满足自住、改善性住房需求，将投资、投机性购房需求排除在外。

      现在看来，调控的上半程收效颇佳：限购政策确实已使一些房价持续高热的城市出现了“刹车”迹象。北京、上海、广州、深圳、南京和杭州，今年以来商品住宅的交易量正逐步萎缩，商品房价格至少是在涨幅上呈逐步收紧态势。个别房价虚高区域，如北京市通州区，部分楼盘已出现尺度较大的打折降价迹象。应该看到，这种交易量的萎缩是积极的。

      问题的关键在于调控的“下半场”，即增加供给——如果今年既定的1000万套保障房开工计划全部落实，预计未来两到三年内，将约有4亿平方米（以公租房户型标准每套40平方米计算）的住宅供应进入市场。4亿平方米的供应规模，接近过去3年全国每年商品住宅总成交量（约8.63亿平方米）的一半。其改变市场总体供应格局的力量不容小觑，对中低档次商品房的需求分流、价格下拉作用亦毋庸置疑。

      回顾过去多年的房地产调控，一个显见的现象是，中国的房地产调控往往是上半场很热闹，但却失之“下半场”，最终成了雷声大雨点小。从2003年开始，我国房地产渐渐进入密集的政策调控期，但遗憾的是，几乎每轮调控都是先调控需求，最后却减少了供应，致使每逢调控退出，房价复又反弹。而始终走不出“调控-空调”怪圈的关键因素，恰在于每当调控进行至下半场，总会有更为强烈的博弈和干扰，致使一些涉及对房地产进行系统修复的实质问题难以触及。

      目前，各方舆论对限购政策非议颇多，指责其有违市场经济本意，但就调控效果而言，似乎没有比限购更高明的手段：当供求关系短期内严重不平衡、不匹配时，政府干预似乎只能在需求侧做文章。

      一些支持者更愿意将限购政策描述为“应对交通拥堵的临时管制”，或是“出于对系统工程必要检修时的临时刹车、休克疗法”。限购政策看来是直接的行政干预，但针对的却是整个房地产市场的制度不健全和机制不完善。而这些不健全、不完善之处，能否借助限购争取来的“窗口时间”，完成系统修复，将成为检验这一轮调控成败的关键标准。

      具体来说，中国房地产需要进行的“系统修复”工程颇为复杂。

      首先是住房保障功能的“补位”。有人说，对中国过去20余年房改历程中“政策扭曲”的唯一救赎，便是保障房。这也决定了未来5年，中国房地产领域最重要的“大事”，便是保障房建设：今年的建设目标是1000万套，整个“十二五”期间则是3600万套。这两个数字的兑现，将决定中国房地产未来的市场格局及走向，将与一个国家的经济和社会发展方式转变战略紧密契合。

      正如北京市副市长陈刚此前所言，政府手里至少要掌握30%~50%的政策性住房供应，才能调剂且平衡市场。目前来看，保障房将是决定中国房地产“大调控”的最大变量。

      上述9月19日温家宝总理的讲话部署，再次明示了中央力推保障房全面开工建设的政治决心。正如他此前所言：“有决心就会有信心”，“有决心就会有资金，就会有土地，就会有办法”。如无外部干扰因素，未来房地产是否还会重蹈“调控-空调”覆辙，全看保障房这步棋。

      另一项系统“修复工程”——财政税收体制改革同样至关重要。此前早已有人指出，当前我国住房制度存在严重的税收缺陷，具体表现就是对房产拥有者长期不征收保有税和遗产税，住宅转让的营业税、所得税税率也照比国际惯例偏低，由此导致我国住宅财产拥有的严重不均等，拉大贫富差距，形成社会不公平的制度基础。而地方财政长期依赖卖地收入，形成所谓土地财政，使地方政府在执行中央调控政策时，始终脱离不了利益相关者、生意人的尴尬角色。

      因而，和住房保障体系建设一样，财税体制改革，也已成为当前房地产“大调控”不容回避的根源问题。

      此外，住房金融政策的不完善，个人住房征信信息系统的分散、割裂，以及对房价统计和监测范围的局限、房产交易管理的粗糙等等，均对房地产调控施加不利影响。尤其是住房立法的迟缓，更使得整个系统修复工程举步维艰、处处碰壁。

      由此看来，现在显然已到了一个微妙的“中场期”：房地产能否借助调控“上半场”赢得的时机和便利，巩固并扩大战果，完成“下半场”的深水区作业，实现系统工程的修复，将成为中国房地产能否顺利完成“转型”的关键看点。