记者：张教授，去年您曾发表过一篇题目为《不要轻率预测房地产价格》的文章，那么房地产价格是如何形成的？

 

    张有卓：房地产价格的形成是一个复杂的系统工程，是市场中各种力量博弈的结果，这些力量包括了消费者心理、中央政府政策、投资者、开发商、地方政府还有国际资本市场，也就是热钱的流动性等等，而这当中最为基本最为关键的就是供求关系。

 

    正因为情况的复杂性，所以片面的认为政府所出台的政策就能完全起到令房价涨或落的观点是错误的。而认为开发商对房地产价格负全责的观点也是站不住脚的。我们看到政府在出台各种政策限制购房和压低房价，比如央行提高贷款税率，或者国土局限制土地的出让等，各个部门都在出台各自的政策而不具有全局观，这与政府条块化分割有很大关系。

 

    上世纪90年代香港，由于董建华提出要大量开发廉租房，他的出发点是为了低收入人群有房住，然而这一政令却破坏了香港房地产市场的平衡，令香港楼市急跌60%。后果如何？以一套100万的房子为例，假定预付了40万，还欠银行60万；急跌之后房价只有40万了，令大批业主的楼房成了负资产。业主想退房，那也不行，因为合同已经签了，银行已经支付给了房款给开发商，业主还得还钱。这样一来导致了大批人破产，一些人甚至跳楼，这种教训是深刻的，曾荫权特首至今谈起当时的情节仍心有余悸。

 

    我说这个事例，并不是说政府不要兴建廉租房，而是想表明房价不能大起大落，这也是我国政府始终要求房地产价格稳定的原因。允许有波动，但决不允许大起大落。

 

    各方博弈的结果造就的了现在的房价，但必须保持一个相对平衡的状态，一旦这种状态被打破，带来的危害很大。

 

 

    张有卓：《第一财经》总编罗振宇曾提出，光湖北一省的地方政府，用土地抵押贷款搞建设的债务就高达1.8万个亿，以此类推，全国29个省市的债务数额绝对惊人。如果房价下跌，导致土地大幅贬值，那么对于借钱给地方政府的银行就会出现大量死账、呆账。反过来说如果在地方上，土地价格将不下来，又如何期望房价下降以达成中央政府的预期呢？

 

    尤其目前对地方政府来说，土地收入占了其财政收入的40~60%，如果这个收入大降，地方政府如何发展经济？比如，要响应国家大量为低收入人群建设保障房，这个项目不可能由开发商来实施，必须由政府承担。如果地价大幅下跌，政府又何来资金进行惠民建设呢？

 

    有的地方政府就是出于这样的考虑和其他因素，对限购和房价的地方细则慎之又慎。

 

    记者：您在开始提到的一个影响地价的最主要因素是供求关系，这是一条非常基本的经济规律，现在我国对房地产市场的需求状况如何？也有经济学家提出房价必然会降，他们又是出于何种考虑呢？

 

    张有卓：我们先说某些经济学家关于房价下跌的言论。曾经大力鼓吹房价至少要跌30%的社科院金融所研究员易宪容辞职，是因为他对房地产市场市场随便发表了不负责任的言论。这些所谓的“为民代言者”不去分析错综复杂的博弈各要素，却把矛头对准了市场和开发商，进行人身攻击。确实有人听信了易宪容的话延后买房，结果第二年再买时多给了十几万。

 

    其实房价是由供求关系决定的，它最终还需要按市场规律办事，宜疏不宜堵。

 

     那么房价从这两个方面去看，一个供方。国家对商品房用地供应原则上不低于前两年的平均实际上的供应量，这就意味着2011年的土地供应量大大低于去年，这不仅没增加供给，反而减少了供应。这样一来，土地总量没有增加，那么又如何能得出明确的市场预期呢？这样计划性、规定性的供应土地违反了市场经济的本意。走市场经济道路是坚定不移的方向，国家还要求西方国家承认我国市场经济的地位，但在很多做法上，我们是不符合市场经济的规律的。

 

    再来看需求的一方。麦肯锡曾说，中国是一个独一无二的市场，因为我们在各个方面的需求都大的惊人，印度都无法与我们相比。尤其是住房，对大多数的中国人来说，房子的作用不仅是一个栖身之所，更是一种精神寄托和对家庭的向往。对住房的刚性需求在中国非常多，两代甚至三代人都希望适龄能孩子能买上房，持币待购的家庭很多，这种需求与紧缩的土地供应量和不匹配的入市住宅数量相比，大很多。按供求关系来说，求大于供时，价格是必然上扬的。

 

    政府的政策固然能抑制住一时的行动，但却无法消除实实在在存在的刚性需求。这样一来，刚性需求总有堵不住而爆发的时候，但因供应量的减少得不到满足，会影响民生。

 

 

    张有卓：消费者不是不想买房，而是觉得价格无法接受或买不起，最好的办法就是给人们涨工资，增加消费者收入，只有收入增加才会有消费。现在企业的人力资源成本占总成本支出的很小部分，这是不太正常的现象。这就需要政府在对待民营企业的政策上做一些倾斜，比如减税等等，让企业能够增加员工的收入；另外就是企业进行技术转型升级，降低这方面的成本从而增加员工的收入。

 

    记者：对于与房地产依存度很大的陶瓷行业来说，应该如何应对这一系列政策带来的市场不景气的现象？您如何看待陶瓷行业今后的定位？

 

    张有卓：只要我们认准大势，能清晰认识到房地产市场的供求关系，以及房地产行业对国家经济平稳运行就不难得出结论，发展是主题。