今年上半年以来，虽然中国经济持续下滑，但国内房地产市场却异常活跃。上半年，百城房价指数上涨了5.6%；26家房地产企业销售额突破百亿；房地产企业拿地的热情高涨，多地地王频频出现；海外资金看好中国房地产市场前景，通过债券、私募股权基金等方式，加快参与中国房地产市场投资。总之，种种迹象表明，中国房地产市场正在回暖，而这是否意味着新一轮泡沫的积聚？

    在当前经济减速风险加大，地方政府财政捉襟见肘之时，房地产对经济的支持作用尤为重要。实际上，今年二季度以来，中国经济减速依旧，且硬着陆风险有所加大，海外经济低迷对出口的影响及海外经济低迷对出口的影响及影子银行爆发式扩张两大风险已经成为制约经济的两大主要因素。例如，前期的“钱荒”实质是央行出手警示影子银行风险；6月出口同比增速在5月1%的微弱增长后，继续下滑至-3.1%，出现了自2012年1月以来的首次同比下滑。

    因此，在笔者看来，实体经济疲软，看好房地产业的特殊定位与作用，恰恰是海内外资金进入房地产市场的重要原因。同时，遏制投资投机性需求，并不等同于否定房地产对经济的支柱作用。实际上，房地产始终是国民经济的支柱产业，例如，房地产市场发展情况直接影响到家具、建材、装潢材料的相关消费，并与上下游企业的发展，包括上游的钢铁、水泥，下游的装潢、建筑等行业密切相关；另外，在财税体制改革尚未取得实质性进展阶段，土地收入作为地方政府收入的重要来源，为地方政府稳增长政策提供大量资金。

    国家统计局公布的今年6月份居民消费价格指数同比增长2.67%，其中住房租金价格指数同比增长了4.07%，并说住房租金价格指数连续42个月上涨。普通老百姓不仅买不起房，连租也租不起了。媒体每次讨论房价是否存在泡沫的时候都喜欢用“租售比”来说事，即房价如果按租金回报来算，该数十年才能收回购房成本。“租售比”就像股市的“市盈率”，也就是如果把每年的租金收入比成上市公司利润，那么房屋总价除以年租金收入，就是楼市“市盈率”。在股市上，50倍的“市盈率”相当高，一般只存在于高速成长的中小企业，或者具备业绩反转可能的“困境反转型”公司中。2001年前后，上海房屋的“市盈率”应该在15～20倍。     2002年开始，楼市“市盈率”不断提高，20倍、30倍、40倍，几乎是一年一个台阶。2006年之后直到现在，京沪两地的楼市“市盈率”应该基本上都在50倍左右，房屋的租金静态回报大体相当于房屋总价的2%，需要50年才能收回投资成本。以中国男人平均寿命75岁计算，30岁买房，大部分人身体变成灰了，房子的成本也没收回来，能说没有泡沫吗？但“市盈率”应是一个动态概念。

    尽管以房屋现值来计算，“市盈率”没有发生变化；以投资成本来看，“市盈率”却在不断变化。近十年来，在楼市调控下，全国的房价是芝麻开花节节高，其结果是“市盈率”不变，租房客所需要支付的租金却在水涨船高。以大家都能感受到的最近三年来看，如果2010年初买房，当时的“市盈率”是50倍。到2013年，以同样的投资成本计算，“市盈率”已经下降到了30倍，更夸张的则达到25倍。如果年龄稍长的人，把时间往前推10年，到2002年，那时候买的房子，以当时的成本来算，现在的“市盈率”基本上也就8～10倍。不少在2009年之前买房的人，现在的房租不仅可以支付按揭款，还可以尽享不菲的收益了。如此看来，投资房子和炒股票确有异曲同工之妙。做股票投资或者股权投资，如果不考虑投机因素，纯从价值投资的角度看一只股票或一个非上市公司值不值得投资，“成长性”一定是第一考虑的因素。

    价格的高低始终是一个相对的概念。以非上市企业的股权投资来看，12倍的市盈率恐怕是多数谨慎的股权投资机构价值判断的分水岭。但如果被投企业未来可预见的三年的业绩真能有30%、50%，乃至100%的成长，15倍乃至20倍的市盈率就不见得是一个高的市盈率。从这个意义上讲，过去数年，如果你静态地看楼市“市盈率”，那绝对是没有投资价值的；但如果动态地看楼市“市盈率”，则不论你什么时候买房，那一定是一个正确的决定。尽管我们理解租客的抱怨心理，但房租终归是一个由供需关系形成的市场价格。倒是相较于房租的市场规则，房价的形成则恐怕有更多的非市场因素。由于政府垄断土地供应，从而操纵供求平衡，又兼以配合巨额印钞和舆论引导，并使用金融工具（利率和首付比）调节居民的购买力，最终导致房价以非市场的价格形成机制飞涨。