投诉楼价贵、买不起的人主要不是因为他们没有栖身之所，而是因为在楼价低时他们没有购买，今天赚不到钱。我于是建议：与其提供廉租房或经济适用房给因为收入偏低而买不起市价楼房的穷苦人家，倒不如由政府补贴他们一点地价的钱，让他们在市场选购。言下之意，是补贴部分地价可让他们选择自己喜欢的地点，可以避免把穷人集中在一起，也可以增加他们在楼市中赚点钱的机会。

    楼房是财富累积中的一个重要仓库，有了值钱的房子儿女们求学与老来退休或多或少有一点保障。原则上，社会财富愈高对经济愈有利——楼价愈高也如是——是反映着国家的经济增长有看头。问题有二。其一是日本四分之一个世纪前出现的楼市泡沫，效果是灾难，因为到今天该国的经济也不能翻身。四年多前美国出现的楼市泡沫也属灾难，没有日本那么严重，今天看是有少许的翻身迹象了。何谓「泡沫」经济学者一般胡说，我自己也不能肯定定义为何。从楼价市值与租金收入的比率看，今天内地的租金虽然偏低，但没有脱节——我见过不少较为严重的情况，但没有出现灾难性的效果。

    如果我们以楼市或股市的暴跌作为泡沫看，香港出现过多次。一九七五年恒生指数由一千七百点暴跌至一百二十点；一九六八年香港的楼价跌到近于零；一九八四年香港高级楼价约今天的三十分之一。然而，从暴跌的角度说泡沫是不对的，因为香港没有出现过难以翻身的情况。内地呢？上世纪九十年代楼价暴跌了四分之三，但经济增长保八，是没有水份的真实数字。

    我为「泡沫」这个问题想了很久，皆以实例为凭。泡沫当然是指暴跌，往往——但不一定——连带着事前的急升。著名的例子有昔日荷兰的郁金香，有牛顿输身家的南海股市泡沫，而中国也出现过君子兰。这些对经济的不良影响不大。香港昔日的楼市暴跌对经济是有不良影响的——不少人因而破了产——但只要前景看到转机，翻身是近于立刻的事。我于是想到单以市价暴跌作为泡沫看没有什么意思，因为市场发神经不罕有，就是弗里德曼这个永远高举市场的人也同意市场久不久会出现像牛群直觉带动的急升暴跌的现象。

    如果一定要给「泡沫」一个定义，那是在市价暴跌之后要出现难以翻身的情况。得到的结论，是这种泡沫的出现，一定要有信贷大幅膨胀（credit expansion）走在前头。这样看，中国目前的楼市是没有泡沫的。理论不湛深，但麻烦，这里不说了。凡是牵涉到以预期为要点的理论一定麻烦。

    让我转到第二个重要的问题。楼价上升代表财富上升，反映着国富，头痛是急速的上升会容易地带来财富不均的效果。这是个不能漠视的问题。侠盗罗宾汉不易做！打压楼市非上策，以税制作调整历史上没有出现过好效果。而且以廉租或经适房处理是把穷人集中在一起，效果是增加了贫富分化的顽固性。

    在楼价上升带来贫富分化的话题上，我认为今天的香港比内地严重。二○○六年五月十六日我发表《是港元转钩人民币的时候了》，有先见之明。如果当时港府依我的，香港的楼价今天远不会升得那么高。但今天转钩人民币是太迟了：必会出现的楼价大跌带来的效果是赌不过的。香港楼市的繁华景象掩盖不住经济一直在走下坡。物价调整后，今天香港大学毕业生的起薪点不及二十年前的一半。因为最低工资的约束，今天香港的次级大学毕业生的起薪点比不上一个目不识丁的大厦保安员。

    我反对政府提供楼宇把穷人集中在一起，除了提到的孩子会受到歧视之外，从西方的观察我们知道贫富分区对贫富分化增加了很大的顽固性。美国的黑人区称ghetto，深化了种族歧视，政府用了很大的努力也不能改善多少。也可能因为种族的关连，西方的富人区是不欢迎穷人参进的。喜欢凡事讲钱的中国人奇怪地没有这项困难：只要你有本领搬进去，没有谁管你有多少身家或什么职位。

    在北京的讲话中我提出教堂的问题。我不是个虔诚的基督徒，但在一个基督教的家庭长大，知道好些教会办得好。如果中国每条村都有一间教堂，牧师对扶贫与孩子的教育办得好，村民会知道，我会乐意把钱交给村民敬重的教堂。我认为今天的中国，捐钱的主要困难不是没有钱，也不是缺乏乐意捐助的人，而是要怎样说服有钱的人，让他们知道捐出去的钱有他们喜欢见到的效果。我有这样的一个信念：叫富有的人捐钱做他们要扶助的，比抽他们的税来「扶贫」容易得多。戴维德当年在芝加哥大学告诉我，所有数据显示着多抽富人的税不容易，因为协助他们处理财务的专家不少。

    有机会我会写信给曾经有一面之缘的习近平先生，要求他主导每年在圣诞节日举国放一天假。圣诞歌悦耳，孩子们喜欢听到温馨的故事，而小小礼物的交换与圣诞卡的问好是人类互相示爱的礼仪。不是什么贵重月饼盒的炫耀，也不是买卖人情的交易，只是人与人之间表达着一点关怀，一点爱。有了圣诞假日，村村落落的小教会容易搞起来。我希望中国的领导人明白，宗教可以不迷信，好的牧师不偏袒，懂得怎样出售关怀与爱心。无数的科学家喜欢到教堂去，因为他们有安息的需求。我敬仰的经济学大师奈特不仅喜欢到教堂去，也喜欢在教堂讲道。