中国“十二五”开局，楼市正在降，抑制通胀、经济转型、加速城镇化、住房保障成为影响中国房地产业发展的一个关键词，在货币紧缩和行业调控的双重压力下，房地产金融何去何从？一方面差别化的金融政策和预期的不明朗使流向楼市的资金脚步在放缓。另一方面，增加补充商品住房有效供应，加快保障房建设又需要大量社会资源的参与，因此房地产发展的未来将会走向何方？记者有幸采访了中国房地产信息集团研究总监薛建雄。

中国房地产信息集团研究总监 薛建雄

    房地产新一轮增长仍需5年

    记者：目前整个经济的发展状况如何呢？

    薛建雄：整个经济会在高速发展后进行相应的下滑调整，预计今年下半年政府的政策调控将会放松。目前市场的状况与2008年上半年的情况很相像，经济发展指标、物价水平都处在高位波动的状态，并没有处于持续上升的状态。而高位波动是不可能维持很长的时间，要么向上冲要么下滑，由于今年国家很多的调控政策，向上冲的几率不大，所以接下来经济形势很可能就会出现向下调的现象，经济、房价、物价在下半年都会进行相应的调整，届时政府很可能会放松调控力度，从而出现新一轮大规模的投资，重新刺激市场经济的增长。

    一般来说中国的经济增长周期大概在三到五年左右，从2008年到现在，由于碰到国际形势不好的情况，政府的调整力度加大，使我们仅用了三年的时间就完成了一轮的增长周期。然而在下一轮的经济增长周期里面，形势会相对平稳，国家的调整力度并不会太大，增长速度会放慢，预计将需要5年的时间。而下一轮的周期到来也意味着房地产新一轮的周期的到来。

    调整结构渠道创新

    记者：那么目前房地产的情况如何呢？你对未来房地产的走势又是如何看待的？

    薛建雄：在新一轮经济增长周期到来之前，目前很多房地产行业中的企业都开始放缓其扩张的规模，目前很多房地产开发商从09年到10年，每年呈70~80%的扩张速度，到今年很多都停下来了，有的甚至呈现出负增长，平均增长速度锐减为20~30%。据了解，很多企业都出现了两种情况，一方面是进行内部人员结构的调整，重新调整管理架构。另一方面则是融资渠道的创新，由原来几个大股东的投资或银行贷款为主的形式逐渐转变为向社会融资、向员工募资以及向诺亚财富等一些知名独立财富管理机构进行融资，融资平台与以往相比大大扩大，这样也让企业在下一次经济增长周期前做好布局。

    而对于未来的走势，我觉得五年以后，整个中国的房地产市场总体将会出现供过于求的状况，虽然在一二线城市中，由于人口数量庞大而城市规模有限，不会出现供过于求。但在三、四线等大多数城市，普遍人口只有几十万，经过几轮的房地产开发后，就会出现供应过剩的局面。五年以后中国将会有新一轮规模较大的房价调整，总体的房价将会到顶，不会有太大的上涨空间，同时房产税也会真正出台。而无论未来房地产的走势如何，购买力还是存在的，一方面工厂里很多的工人想买属于自己的房子，另一方面富人又觉得目前居住的房子还并不完美，有更高的追求，例如广州、上海出现的一些豪宅，与现在的房子完全不一样，这对富人还是有很大的吸引力的。所以说购买力是长期存在的。

    记者：房地产到顶是一个怎么样的概念呢？

    薛建雄：到顶指的是整个房地产的开发规模到顶，这里也分两种情况，在一、二线城市指的是房价上升到顶，房价上升的空间变成了房产税的空间，而在三、四线乃至以下的城市房价也会到达一个顶部，却会由于供过于求的情况出现而不得不进行调整，不需要房产税。

    保障房体制仍需梳理

    记者：近期听到一则消息，百强房企中有七成左右的企业都没有参加保障房的建设？目前保障房的进展情况如何呢？

    薛建雄：一个新兴市场的建立，其体系框架需要不断地梳理，等其顺畅的时候才能进入正常的状态。目前保障房的政策刚刚开始，国家的一些地方指标下来，例如某地方需要建设500万套或1000万套等等，很多都是不包含在地方政府的规划范围内的。而各大城市土地的规划普遍都是以20年为一个周期，也就是说在这20年里，已经规划好了能利用城市土地有多少，而其中多少比例建设住宅，多少比例用于商业开发，多少比例进行道路规划都有比较详细的规划。而在短时间内要建设这么多保障房，政府在用地方面是需要一段时间重新调整的。而在落实好用地问题后，接踵而来还有一连串的问题需要梳理，例如由谁来开发？开发后如何分配？分配给谁有什么限制？以及如何退出等等。虽然国家从2005年已经开始实行保障性住房的开发，但仍有较多的问题需要梳理。只有待保障性住房的完善机制推出后，整个环节处于顺畅的状态，开发商才会有信心进来投资。
新加坡与美国的开发模式

    记者：目前很多制造业的企业都涌入到房地产的开发上，你是如何看待这种现象的？

    薛建雄：从整个国家来说，有几百个行业，如果大量的资金都往房地产这个行业进入，那么将对原来产业的升级带来不利影响。但也有好的一面，关键是看企业如何利用。例如目前被誉为世界上最先进的模式新加坡模式（2.5产业）就是一个很好的例子。新加坡是一个城市型的国家，规模比较小，企业特点是以国企为主，大规模的资金运作，开发的形态类似于第二产业的开发。例如苏州整个工业园区由他们开发，当地政府出地支持，其负责出钱做城市配套，然后让市场上有需要进行产业转移或产业升级的企业到苏州园区里面发展，当有产业进入园区，人也会逐渐进来，接着附近的房地产也会随其自然快速地发展，而此时新加坡的开发商就可以从中赚取效益，这就是2.5产业，一种由第二产业过渡到第三产业的一种模式。而新加坡第二阶段的开发模式则是李显龙上台执行的模式，类似于迪拜的一种开发，即在服务业比较发达的城市，例如广州、上海、北京、新加坡等城市，引进银行、赌场、跑马场等高端服务业，建立一个以休闲为主的产业。

    值得一提的是，虽然新加坡的模式十分先进，但中国未来房地产的发展模式可能会更接近美国的模式，也就是全民化模式。即所有的人都可以向房地产开发商掏钱，房地产开发商拿着所有的钱去开发，当项目做完后再把钱退回投资者，然后又不停地投资其他项目，这样不停的有投资者进来，让资金带来了有序的滚动，形成一种专业性的开发，而这里面就存在着无限的发展空间。 （文/黄汉秋）