旺季变“望”季

　　□记者曾邦华

　　核心提示

　　四五月份本应是热销旺季，但传统的旺季变成了“望”季。在持续加码的政策重压下，开发商将面临销售萎缩及贷款收紧的双重压力。为了走出困境，从二季度后期开始，省会部分房地产开发商开始采取以价换量的策略，省会楼市房价“松动”。业内人士评论，郑州楼市现在已步入“以量换价时代”。

　　新政之下楼市旺季变“望”季

　　四五月份本应是热销旺季，但传统的旺季变成了“望”季。

　　在“住宅限购”和加息通道的双重影响之下，整体市场客户群出现重大转变：部分改善型客户被挡在购房大门之外，符合购房条件的则倾向于终极置业。投资型客户同样被拒之门外，进而转战商业地产。

　　整体市场的观望情绪及住宅置业人群的大范围缩减，对商品房的销售产生了显著影响。5月，郑州市区商品房成交量58.91万㎡，同比下降19.35%，前5个月郑州市场倒退至2008年的成交水准。郑州商品房市场2011年连续5个月呈现供过于求的状态。虽然供应市场呈现井喷式增长，供应量达88.62万㎡，但连续5个月供应量大幅攀升并未带动销售量的持续走高。

　　竞合地产董事长王东认为，随着银行新政——首套房首付四成、利率1.1倍全面铺开执行，预计市场成交量随着刚性需求客户实力受限将进一步缩减，价格的调整将更多地进入开发商的视野。

　　以价换量开发商暗打优惠战

　　面临销售萎缩及贷款收紧的双重压力，省会部分房地产开发商开始积极调整战略，通过加大优惠方式暗降房价，力图杀出一条血路。

　　近日，记者走访了九龙城、威尼斯水城、精华城和正商名钻等几大楼盘，发现多数楼盘都采取了五花八门的降价手段，打折力度也十分诱人。

　　以九龙城和正商明钻为例。九龙城目前购房三重优惠：全款9.8折，按揭9.9折；老带新，新客户额外优惠1个点，老客户两房优惠2000元，三房优惠3000元。正商明钻二期6月19日17#景观楼开盘，当日最高优惠6万元。一期每天3套盛惠，两房均价7000元/平方米，三房均价6500元/平方米。

　　尤其是九龙城，为配合一期房源清盘，推出了数套特价房，最低8.9折优惠，5900元/平方米的销售价格吸引了众多购房者关注。置业顾问王小姐称：“这次活动优惠幅度空前，一经推出，便有不少购房者当场订房。”

　　王东表示，经过数月的僵持，部分购房者开始伺机入市，市场高端楼盘价格依然坚挺，中低端楼盘促销活动加强。就整体市场状况而言，市场观望氛围依然浓厚，开发商现金流日渐趋紧，回笼资金意愿迫切，纷纷明折暗扣。郑东新区某楼盘9折优惠见诸户外、农业西路某楼盘8.9折优惠主打婚房刚需一族、东风路某楼盘特价房阶段推出……

　　资金告急开发商谋求突围

　　王东告诉记者，开发商经过5个月的“望”季之后，发现形势并没有改观，反而越来越艰难。虽然由于高土地成本的存在、利益的驱使等多方面的原因，开发商依然不愿轻易松口，房价似乎处在僵持状态，但开发商同时也知道，这样下去不是长久之计。

　　对于当前省会开发商降价求量的行为，王东认为，主要是情势所逼，因为新政之下开发商资金链普遍告急。目前由于受一系列宏观调控政策影响，许多金融机构，特别是大部分银行都提高了对房地产行业贷款的要求，开发商普遍出现了资金瓶颈，而不得不采取打折、降价等措施以减少存货，刺激需求，从而扩大企业的融资规模。

　　王东同时表示，限购令使得目标客户骤减，要想在有限的客户资源中占领市场，品质优势远远不够，置业者更看中的是其综合因素的实惠性。开发商逐步意识到手握楼盘不如紧握资金实惠，为了使资金尽快回笼，在PK品质之余，从5月份开始，开发商便采取变相降价，暗打优惠战，试图在市场中处于主动地位。

　　中原地产研究总监张大伟认为，在持续加码的政策重压下，开发商从银行贷款越来越难，将面临销售萎缩及贷款收紧的双重压力，部分敏感的开发商可能从二季度后期开始出现明显的降价求量行为。郑州楼市现在已步入以量换价的时代，敏锐的开发商明显意识到不采取策略将面临被淘汰的危险。