最近参加了几场房地产专项基金的募资路演，募集规模都在50亿元以上，现场气氛都比较热烈，基金很快完成募集。在目前住宅房地产受到调控的影响进而呈现低迷之态的时候，为什么这些地产基金的募集如此的受到热烈追捧？作为与房地产紧密配套的建材市场而言，新装修的需求才是建材产品消费的直接拉动力量。因此，对于这个课题的深入认识对于我们认识未来的市场容量非常关键。

      在与基金募集方和基金出资人的交流中，我们大抵可以发现以下的路径选择，一个是大家为什么在受到严厉调控的情况下，依然对房地产市场如此看好？他们在调控的重压下找到了什么样的“法宝”或者新的路径来绕开或者是完全避开此轮调控的影响？

      首先，我们无意研判或者预测开发商能否躲过这次号称最严厉的政策调控带来的所谓的市场低迷。明确我们的经济循环就是资本与资产之间的相互转换和不断循环。在这里我们不谈其他的因素，要率先搞清楚现在所谓的资产泡沫，到底是资本泡沫还是资产泡沫？如果资本呈现出泡沫化的倾向，那还是来点“干货”的资产更加安全。

      实际上，在全球大宗商品市场迎来资本泡沫时代，进而导致物价暴涨的同时，中国房地产市场依然成为全球最偏好的投资场所之一。特别是商业地产，已经越来越炙手可热，逐步替代以往大家所认为的住宅市场，正在成为资金避险的重要投资产品。资本寻求避险最根本的原因在于，大量供应的货币，迫使他们必须去投资和投机，才不至于被疯狂的资本贬值给吞没。上周和一位投资界的黑马公司项目负责人聊天的时候，对方告诉我，他们每天必须完成4000万元的投资额度。要把手中的钱投出去！

      而在向来与中国因果互为关联的美国，美联储发钱已经上瘾。极有可能实施第三轮定量宽松的货币政策，我们在明显意识到资产价格泡沫和资源价格泡沫化的同时，不就是货币资本泡沫化的互为表里和互为因果吗？全球物价暴涨的基础不是资产和资源的泡沫，而是货币资本贬值的泡沫，这些货币泡沫，迫使资金在全球去寻找价格剧变所催生的良机，从而获得超额的利润，或者是为了保值，避免被滥印钞票的各国央行一点点地吞噬。特别是背了一身债的美国，就想着靠印钞票来转嫁危机，稀释债务。著名国际金融专家陈志武称，如果未来两年美国国债评级遭下调，美国可能继续采取美元贬值的办法来应对。实际上，美国一早已经这样做了，国债信用下调与否已经不重要，美国赖账已经成为既定的事实。当前全球的借债人，其实都在期盼着货币超量发行，用一大堆纸币来掏空债权人实打实的财富，从而达到赖账的目的。

      这直接给全球资产价格带来了危机，特别是类似中国的新兴经济体，更是成为金融核弹头肆意摧毁的战斗场。这给中国房地产市场从外部带来了货币的压力。特别是中国基础货币发行，往往被外汇占款所累。数据研究表明，从总量上来看，我国的外汇资产之和（外汇占款+黄金占款+其他国外资产占款）为222399.56亿元，而基础货币和央票之和为226133.51亿元，两者非常接近，意味着外汇资产完全支配了基础货币的发行，多余的货币被央行发行央票所对冲。基础货币发行太多，确实在某种程度上受制于现行的外汇储备模式和贸易模式。这种外部的巨大力量，导致中国房地产面临着巨大的资金里外合围的压力。一方面，海外资本云集，正在抄底中国楼市，另一方面，中国各种游离于实体产业之外的巨额货币，也在房地产市场中如鱼得水。

      在我国，房地产市场价格本身的变化，并不比货币供应量的增长率高，中国房价20年也没有上涨10倍，但是，中国物价20年上涨可能远远超过了20倍。在这种情况下，我们也许只看到相对物的变化，没有看到量度的变化，这就很难得到量度现在，预测未来的准确标尺。虽然我们承认货币供给过多，是导致房价上涨的重要因素之一，但是，我们并不否认，中国市场化过程中货币化的贡献。货币之于经济，如同石油之于工业。然而，其意义仅止于此，在我国各种各样的物价泡沫中，还是能够看到来自于货币供应过多，带来的水涨船高式的暗影。

      再者，地产老板们也很聪明。你有你的政策，我有我的办法。于是，这些大量的资本投向了住宅以外类型的地产项目。比如以建设shopping mail或者是建设工业园地产，或者是建设各种主题类型的地产项目。比如随着老龄化时代的来临，专门开发养老地产的项目等等。总之，对于城市化进程中的滚滚洪流以及层出不穷的市场机遇，几经历练的地产开发商已经是成精。作为配套的建筑陶瓷等建材产业而言，关注这个转向背后的机会和空间更加重要。 （文/李鹏远）