昨天，杭州主城区举行了2012年最后一场土地出让会，再入16.36亿元，为主城区土地市场完美收官。同时，杭州的楼市也迎来岁末冲刺，开发商集中开盘拼业绩，仅上周就有千余套房源上市。2012年的大幕正在拉下，2013年紧接着开启，未来一年，杭州房地产市场会有怎样的变数？万科能否赶超绿城，本土房企联合是否成为一股新势力，“边交付边销售”是否成为趋势，低配精装修是否被市场接受，哪些板块将冉冉升起？……不妨让我们大胆猜测一下。

    全国龙头万科能否赶超本土一哥绿城？

    巅峰对决，总是人们喜欢看到的，所以自从全国房企的龙头万科进驻杭州后，大家不免常常把它与本土一哥绿城拿来做比较，无奈万科在杭州一直平稳、低调，始终没有给出正面对决的契机。今年，当万科与绿城在土地市场上表现截然相反后，人们终于有机会可以揣测：明年万科也许真的可以在杭州市场赶超绿城了？！

    这样的揣测并非空穴来风。一来，今年万科在杭州的销售业绩相当突出，仅上周末良渚文化村四盘联动，单日就收入4.8亿元，杭州公司全年销售额估计能达到55亿元左右，与去年37.95亿元的销售成绩比，有四成的增长。更重要的一点，基于杭州万科今年在土地市场上的表现。今年应该是所有外来大鳄在杭州土地市场最为活跃的一年，尤以万科最明显。根据统计，2009-2010年，万科在主城区的拿地量只有55亩；而今年，从7月底开始，万科就在余杭、七堡、滨江、西溪等板块连续拿地，斥资53.8亿元成功补仓508.9亩地，一举登上年度拿地量第一的宝座。而且值得一提的是，不少地块还是以直接成交的低价位获得，比几个月后同区位出让的地块价格便宜不少，让同行对万科的“抄底”功力叹为观止。

    万科2012年的表现为2013年进一步抢占杭州市场奠定了扎实的基础。从目前杭州万科的销售计划看，一进入新年就是一波猛烈的销售攻势，旗下所有在售楼盘都进入优惠促销阶段，这两天许多人已经收到了万科元旦、春节甚至春节后的促销信息。除了还有存量的良渚文化村、西溪蝶园、草庄、公望等项目外，明年万科还将有大量新盘入市，包括近期即将开盘的草庄西岸、新入手的城北地块项目以及七堡的普福地块，其中，草庄西岸共有500多户，城北项目体量近30万方，普福地块项目体量也有11万方，不少产品将是符合市场主流需求的刚需产品，应该会对明年杭州的市场格局产生影响。

    外来大鳄来势汹汹，相比之下，绿城今年的表现更像是“绝处逢生”。在悬崖边摇摆许久的绿城，在经过股权转让、引入九龙仓成为绿城第二大股东、与融创合作等自救行动后，从年中开始缓过劲来，直到10月份销售简报出街，显示前10个月绿城集团已累计取得销售金额约人民币413亿元，提前两个月完成年度销售计划，才算度过了最艰难的时光。不过，现在回头看看，绿城在杭州的销售业绩并没想象中糟糕，到本月中旬，绿城旗下在杭的17个在售项目已累计取得销售金额约125亿元，较去年的82.1亿元上涨50%，依旧是杭州地区的NO.1。

    由于今年一直处在“生死线”上，绿城在土地市场上的缺席也好理解，也由此让人担心这位本土一哥续航能力不足。不过，记者从绿城旗下各个项目了解到，鉴于绿城之前在杭的土地储备充足，所以即便明年没有新盘上市，目前在售楼盘的存量也是相当可观的。例如，西溪湿地板块的西溪诚园，虽然一期已经交付，但二期、三期还有不少剩余房源，而体量达10万平方米、有900多户房源的诚园五期也将在明年面市；滨江区的明月江南还有近一半的房源可售；兰园目前一期还有80套房源在售，而三期以90平方米为主的300多套房源将在明年亮相；此外，田园板块的田园牧歌也还有大量房源未开盘，余杭的玉园目前只开了一期，蓝庭、翡翠城等项目也均有存量。

    如果各个项目去化情况与今年相似，那么绿城明年在杭的业绩也不会比今年差。如此一比，万科能否赶超绿城悬念十足，大佬间的巅峰对决还是值得期待。

    房企联合体会不会成为土地市场的新贵？

    市场低迷，生存压力加剧，让各个房企都倍感吃力，尤其是在资本实力说话的土地市场，只有合纵连横才有生存下去的机会。在今年的土地市场上，包括大鳄在内都开始抱团拿地，而对于一些本土房企来说，联合拿地的优势开始显现。

    今年拿地拼银子，大部分本土房企都被外来大鳄K.O（knock out的缩写，出局的意思），只有个别如滨江集团(002244,股吧)、天阳置业这样的公司有所斩获，这当然与他们的提前布局有关。今年滨江集团以301.7亩的拿地成绩紧跟万科，拿地额达24.7亿元，是唯一可以与大鳄们较量、跻身拿地榜前五的本土企业。支持滨江集团完成这次逆袭的正是他们去年10月成立的普特股权投资管理有限公司。据了解，其“普特1号”房地产股权投资基金去年成功募得6.65亿元资金，并已投入到余政储出[2012]25号、26号地块的土地款中；随后在余政储出（2012）48号和49号地块的出让中，其普特元腾、普特元策两个基金也体现了作用。多渠道的资金募集，让滨江集团在今年的土地市场上成功突围。

    而今年另一个让人关注到的本土企业便是天阳。今年天阳的拿地额也达到22.42亿元，位列前十，其中尤以与杭房、联合、绿地（杭州）共同合资组成的滨盛置业联合体优势明显。今年8月，天阳置业先以7.91亿元的总价拿下庆隆单元一宅地，随后在10月和11月，半岛国际的操盘团队—滨盛置业接连拿下两宗天城单元的宅地，成为少数脱颖而出的本土房企。

    而后的调控时期，房地产市场逐渐出现寡头化趋势，大量资金集中在全国性大鳄手中，对于实力一般的本土房企而言，既要考虑去库存、回笼资金、继续生存的问题，也要考虑补充“粮食”、储备土地的问题，如果仅依靠个体力量，的确有些捉襟见肘。相对来说，像滨江集团这样向外找钱，或者又如天阳这般抱团出击，压力会小一些，或许这样的组合会在明年的市场上涌现更多。

    会不会全面进入现房销售时代？

    临近年底，西溪诚园、蓝色钱江、丽园、万家星城、大家多立方……等近十个中高端楼盘陆续交付，有意思的是，就在众多业主收房的时候，会惊讶地发现，这些交付的楼盘中还有不少房源正在销售，“边交付，边销售”或许将成为2013年以及此后的一种趋势。

    位于江城路的赛丽绿城丽园今年11月份整体交付，共计288套房源。项目相关负责人黄程侠介绍说，丽园是2010年9月首开的，目前剩余30多套在售现房；上个月底位于文一西路的西溪诚园陆续交付一期500套精装住宅，同时，诚园的三、四、五期房源在售，可售房源有两三百套。诚园是在2009年11月首次推出房源的；转塘板块建筑面积52万平方米的大盘——高尔夫艺墅月底交付西区一期1号、2号楼共计80多套房源，同时在售东区还有100多套房源；望江区块的蓝色钱江本月交付南区5、6、7号楼和1、2号楼的部分房源，共计交付了272套房源。同时在售1、2号部分住宅和4号楼的酒店式公寓。

    新天地板块70万平方米的超级大盘万家星城三期本月交付，同时三期还有四幢住宅楼没有开盘。也就说，这四幢楼开盘后将是现房销售了；九堡大家多立方二期房源本月交房，而二期还有两幢住宅楼没有开盘，同样的，这两幢房子也将是现房销售。

    “准现房、现房销售将是一种趋势。在楼市调控背景下，投资者少，楼盘销售节奏放缓，而工程进度不能停止，因此出现了楼盘边交付边出售的情况。”双赢机构的总经理章惠芳分析说，如果明年楼市调控继续，市场销售节奏仍然较慢，房子销售周期拉长后，准现房、现房出售的趋势将会明显。

    中国指数研究院刚发布今年房产形势总结报告，报告中显示：2012年，杭州市楼市可售房源量依然高位运行。报告统计显示，截至12月16日，杭州市住宅可售面积高达743.79万平方米，同比2011年底微幅增长8.7%。今年楼市成交行情大幅上涨而可售房源量却依然上涨。报告分析主要原因在于，杭州经历了2009年的拿地高潮期后，到2012年之前拿到的地块都到了上市期，加上2010年楼市形势不佳，积累了大量的待开楼盘。因此，目前杭州住宅积聚了700万平方米以上的库存量，给开发商带来的压力依然较大。

    “现房销售也是把双刃剑，一旦看得到的房源展现给消费者，产品好坏一目了然，是考验开发商的时候了，好品质的楼盘将会在交付前后迅速销售。”章惠芳举了一个例子，比如杭州的写字楼市场，大部分是自用需求的购买者，投资者不多，因此，写字楼销售周期相对较慢。写字楼交付前后半年是一个销售“黄金期”，销售量大约占了总销售的五成，原因是购买者认可看得到的准现房或者现房。

    “屌丝”精装修能否成为成品房的主流？

    近期即将开盘的楼盘中，杭州碧桂园引人注目，作为碧桂园在杭州的首个项目，又身处下沙大学城北这样一个竞争激烈的板块中，这个楼盘初亮相就打出下沙首个精装刚需房的旗号，而价格又与周边毛坯房价格不相伯仲，立刻引发了刚需市场的震动。

    多年来，杭州楼市中的精装修产品一直与“豪宅”、“高端”相挂钩，不少精装楼盘给出的装修标准高达5000-6000元/平方米，有个别豪宅标准甚至更高。在这样的市场氛围浸染下，杭州购房者的概念里普遍也觉得“精装=豪装，否则不如不装”。也正因为这，到目前为止，杭州市场中价格平民的精装刚需产品几乎是个空白，近两年单价在万元左右的装修成品房能够数得出的也就是万科·良渚文化村的七贤郡以及马上要开盘的杭州碧桂园。

    省钱、省力、省时的装修成品房为什么在杭州刚需市场难觅踪影？记者问了一些业内相关人士，不少人还是表示，很多购房者对标准较低的“屌丝”精装修不太认可，不如自己装有品质，而且毛坯房比起装修成品房总价还是要低，对开发商来说，更好出货。

    正如万科始终强调他们的产品不是“精装修”而是“装修成品房”，当中就划定了两者的区别。在七贤郡和杭州碧桂园的样板房里记者也发现，这类针对刚需人群的产品装修用材的确不如一些标准在3000元/平方米甚至更高的项目楼盘，例如高标准的楼盘厨具、卫浴设备用西门子、TOTO，刚需楼盘就用方太、美的或其他合作品牌，里面的橱柜也可能选用定制产品而非直接引进品牌产品，但整体来说，该有的都有。“其实总体来算，买低标准的装修成品房费用并不会比自己装来得贵，而且省了很多工夫，交完房添置点家具就可以入住。”杭州碧桂园相关负责人说，“根据我们这么多城市的业主反映，装修成品房的后期维修也比自己装来得方便，例如管线铺设等就比自己装来得合理，出现问题，一个电话找物业来维修就可以。对年轻人来说，这样的装修成品房比毛坯房有吸引力。”

    人的需求总是慢慢被培养出来的，一个其他城市普遍接受的产品，总有一天也会在杭州普及开来。当越来越多大鳄带着强调方便、定制概念的装修成品房进入杭州后，也许现在人们眼中的“屌丝”精装房能成为一种新的趋势。

    哪些板块将会大热？

    今年下半年，土地市场最耀眼的莫过于北部软件园板块。7月，万科掷13亿元拿下城北商住用地，近邻北部软件园；8月，方正房产和德信置业出手，以5.79亿元和5.45亿元，拿下祥符东宅地；10月，重庆黑马宝嘉房产以9.78亿元拿下了祥符东的31号宅地；11月，滨江集团以16.55亿元包揽北部软件园的北面“姊妹地块”。以万科、滨江为首的大牌房产企业纷纷落子北部软件园，板块明后年将迎来房源上市高潮。

    北部软件园板块，又称祥符板块，主要指三墩以东，石祥路以北，上塘高架以西，通运路以南的区域。今年上半年，北部软件园楼盘在楼市回暖行情中扮演着重要角色。板块内，方正·荷塘月色率先扛起降价大旗，随后周边楼盘华盛达·阅城、德信·北海公园发力，以降价或者首次低开的方式撬动市场。有关数据统计显示，北部软件园仅靠以上这三个楼盘就卖掉了大桥西五成的房子，可见板块市场认可度和开发商营销策略的灵活性都很高。

    据悉，今年年底和明年年初，北部软件园又将迎来两个新项目推出房源。即将开盘的天鸿·香榭里将是刚需追捧的新盘。香榭里的开发商于2009年拿了该地块，楼面价仅是周边楼盘楼面价的一半左右，此次楼盘首开，定价更有灵活性；另外，香榭里主力是90平方米左右的小户型，约占项目的七成， 这一大特点将为板块吸引更多的刚性需求，烘热人气。板块内另一个新盘耀翔PARTY LIFE预计将在明年年初推出，主打刚需市场，主力面积80-130平方米之间。

    大鳄齐聚的北部软件园板块，未来发展可期可待。板块还有更大利好的是，有消息称，万达广场或将落户北软，意向地块计划12月底前出让。万达广场是由国内著名地产企业大连万达集团在各地投资兴建的商业大楼，所建之处，往往称为当地的地标性建筑。一旦万达入驻北部软件园区块，周边住宅项目的价值有得到进一步提升。

    除了北部软件园是下半年土地市场的重要看点外，临近年底，土地市场还跑出一匹黑马板块——普福。11月27日，江干土地市场迎来大爆发。继远洋、万科之后，又有保利、铁建、中大这3家大型房企进驻江干区普福板块，原本默默无闻的普福板块，一下子成为关注焦点。尤其是铁建和保利等央企今年在杭州第一次拿地，就把目标放在了普福，可见该板块未来前景被看好。

    普福板块紧邻城东新城，位于城东新城东面，该区块拥有相当完善的交通体系。在其南面即为德胜快速路综合交通枢纽下出口处，其西面即为沪杭甬高速公路。该地到火车东站直线距离3.2公里，到达萧山机场也仅需20分钟的车程。其南面，穿过德胜快速路，即为地铁1号线的七堡地铁站，且离地铁一号线九和路站也相当近。地铁一号线开通后，板块价值进入上升期。

    此前，万科已于8月27日以楼面价7189元/平方米拿下普福地块。目前板块内唯一在售的商品房项目为远洋心里，该楼盘首批房源于9月22日推出，当日销售约9成；随后10月份，远洋心里二次加推热销势头不减。从目前配套来说，普福地块居住氛围并不十分浓厚。但未来一两年，普通板块将有万科、保利、铁建、中大等大牌房企先后推盘，实力雄厚的房企必将迅速提升板块价值。（文/金萍 王筱璐）