“能在村中建个那么高级的商场，以前想都不敢想。”谈及王府井项目，禅城区石湾镇街道河宕村委会书记苏文溢笑着说，王府井项目落地后，村中这一片土地不仅租金从十几元升至21元/平方米，每年还有提升空间，可算进租金的面积也多了很多。

    随着扎根季华路与佛山大道交界12年的华艺装饰市场的悄然落幕，王府井佛山购物中心的建设也正式踏上征程。而几公里外的季华六路上，绿地地产的“双子塔”也将在禅城区镇安村的土地上拔地而起。

    无论是王府井还是绿地地产，让该区内不少村委会成员意想不到的是，以往用作低矮厂房物业出租的村中土地，近年来只能招来小型的住宅房地产商，如今居然能牵手中国乃至世界500强企业。

    此间，村民利益、企业发展以及城市面貌提升的各种矛盾诉求必须加以破解，才能完成村中旧物业向新型大商场的“蜕变”。创新思维推进土地整合流转、开通绿色通道简化项目报批审批程序等工作显得尤为重要。以王府井项目为例，由于国土、规划、建设等“先行部队”提前介入，该项目仅用一年多的时间就完成了前期准备工作，比往常用时缩短一半。

    利益“拉锯”

    土地整合成项目启动“硬骨头”

    一直以来，“缺地”问题一直阻碍着禅城的发展，而所谓的“缺地”，事实上缺的是土地权属清晰且易于流转的土地。在禅城，大部分有效优化空间的土地都集中在旧村居、旧厂房，比如即使是社区最多、最集中的祖庙街道，下属9个村委会的面积其实占到了全街道总面积的44%。而位于城西的张槎，其土地也是4：4：2的分布，即四成在村集体，四成在企业，仅两成为政府土地。

    与其他不少项目一样，王府井项目落地前后，土地问题同样困扰着该区国土等相关部门。

    去年7月，王府井及雄盛宏景投资有限公司以3.5亿元联合竞得该项目A地块。该地块为国有土地，但4.2万平方米的用地面积并不能满足王府井打造“华南地区旗舰店”的需求，必须整合周边村组用地，才足以支撑拥有40多万平方米体量的“写字楼+商场+酒店”综合体的建设。

    然而，项目所占的地块附近土地权属较为复杂，在A地块附近，为河宕村属下3个自然村的集体土地。

    “100个村民有100种想法，就有100个利益诉求。”石湾镇街道办事处副主任杨靓毅深谙在旧改土地整合中，利益的平衡是最难啃的骨头。多年的经验告诉他，将不同性质的两块地整合到一块，比想象中难很多。

    发展了12年之久的“华艺装饰材料市场”已成为华南地区有名的专业市场，其租金水平日渐见涨，而物业出租一直滋养着河宕村村民的日常生活。

    在既定利益与预想效益的博弈中，村民更看重的是自己到手的利益会否贬损，新项目效果的不可预测性不多不少成为他们心头的顾虑。

    “华艺装饰市场一开始很不景气，大家苦苦熬了3年，华艺装饰市场才逐渐有了生气，眼看现在正是风光最好的时候却要中止，大家都顾虑把地转租后的可持续发展问题。”苏文溢一语道出了村民的真实想法。

    “多年以来，我们的分红最主要来自于华艺装饰市场。万一拆了华艺，王府井又旺不起来，最吃亏的将是村民。”河宕村某村民说。

    量体裁衣

    整合三村土地“发力”土地流转

    在王府井把B地块河宕村的土地使用权收入囊中之前，该区国土部门及石湾镇街道办的工作人员已经多次与村民沟通，协调双方利益，前后历经半年时间才把该事谈妥。

    谈判的最终结果是，禅城区国土部门把王府井项目的A地块（国有土地），以及周边河宕村的三个自然村的土地（B地块）进行整合，以租赁流转的形式，敲定发展模式。

    在河宕村委书记苏文溢看来，原来从没想过的事情，居然真的发生了。但谁也想象不到，相关部门的工作人员究竟在这场利益博弈的谈判中，花费了多少力气，磨破了多少嘴皮子。

    杨靓毅还清楚地记得，他们组织村民对该项目进行第一次村民投票时，正是今年1月27日。当工作人员把小凳子摆到华艺装饰市场的空地上、支起灯架开会的时候，还没来得及听清楚主持人讲完事件的来龙去脉、对村民的利好等问题，村民便“轰”地散开了。东一、东二村数百名村民，最终只有6人投了赞成票。

    “当时心都凉了。”对南方日报记者讲完这段故事，杨靓毅笑着说，河宕村属下的东一、东二、河南三个自然村中，只有河南村村民以97%的高票数赞成拿出土地支持该项目的建设，其余两个自然村的村民仍心存疑虑。

    河宕村几乎所有村民都知道，以往不少村把土地卖了发展住宅房地产，得到一笔资金后却丢了可持续发展的后劲。而解决村民切身利益才是谈判的基础，这是被派往村中进行协调事项工作人员恪守的理念。

    此间，禅城区国土部门创新使用土地租赁流转方式，来打消村民的疑虑。这样一来，王府井通过此方式取得40年土地租赁使用权，项目建成后，城市环境、生活条件得以提升，而村民的租金收益将从6元/平方米升至21元/平方米。

    杨靓毅掰着手指向记者算了一笔账：“4年后，王府井项目每年租金都有4%的增长；20年后，租金的增长率将增加到6%；到了40年之后，一平方米的租金将高达137元。”而这还只是现金的收益，土地流转40年期满后，土地上总值几十亿元的物业、设备都归村集体所有。”

    第二次进行村民投票时，东一、东二村村民的投票通过率达到97%以上。

    “这一次谈判经历印证了"好事多磨"这一词。跟村民的谈判历时半年，村民从不理解到理解，再到支持配合。一次次的变化都伴随着他们对项目信心的增加。”杨靓毅说。

    意识提升

    更多村集体主动“出地”谋发展

    王府井项目建成后，不光能给村民带来更高的租金收入，还能解决8000个就业岗位问题。这对于村民就业和村民物业出租都带来不少利好。

    其中，让不少人好奇的是，河宕村属下的东一村，在这一次参与王府井项目的过程中，租金水平比目前略有降低。王府井项目带给该村的租金优势要在一段时间后，才得以显现。为何该村仍要把约3700平方米的土地拿出来参与项目发展？

    “我们看中的是王府井项目带来的商业效应，这件事必须用长远眼光去看待。”该村村长简煊说：“划出这块地参与进来后，如今王府井项目周边的地块大部分都属于我们村中所有，项目的辐射效应将带动这些物业的升值。”

    “目前，在王府井地块周围集聚着车城、意美家卫浴陶瓷世界等专业市场。未来王府井项目建成后，将带来更多的人流、商铺租金的带动也将非常明显。”简煊说，而王府井项目周边的土地也即将进行改造提升，用以承接王府井项目的辐射。

    而在王府井等一个个象征着城市化的高端载体项目纷纷落地后，在国土等“先行部队”提前介入做通农民工作进行土地整合后，更深层次的改变正在该区酝酿生成。以往农民藏着掖着，带着疑虑不敢轻易拿出“命根子”土地参与城市发展的情况，有了很大的变化。

    禅城区很大部分的土地集中在村集体手中，这些集体土地产权由村（组）掌握，以往村与村之间由于利用自有资源各自追逐利益，招商引资各自为政，工业布局呈现散乱局面。“村集体培育了经济，但长不出城市”的困惑，给城市化进程带来了相当大的阻力，这也与构建现代产业体系需要的统筹规划、集约经营形成矛盾。

    更多村集体在看到王府井等项目土地集约利用产生的巨大收益后，纷纷“献地”，主动加入“三旧改造”和城市化发展的大军中。

    “广大村民从土地整合发展产业项目中看到了给村集体、村民带来的巨大经济效益及发展潜力，现在其它村集体拿出土体主动来找我们，谋求发展之路。”杨靓毅说，在石湾，在高端各产业项目的带动下，目前正出现这样的现象恰恰凸显出村集体发展产业的信心。

    政府服务

    促项目落地时间缩短一半

    让人记忆深刻的是，去年初传出王府井将来佛山建商业中心的消息，短短一年多过去后，项目已完成土地整合、即将动工，石湾的每一步工作都在稳打稳扎中比往常走快了很多。

    事实上，王府井涉及镇街土地及村中土地，为旧改项目，无论是平衡各方利益进行土地整合，还是项目落户前的报建等工作繁琐且带着诸多不确定性。部分项目从敲定意向之始到最终落地开工，可能要经历两到3年的时间，而王府井项目在一年多的时间内就完成了前期准备工作。

    一个建设项目报建事项繁多，一旦某个环节出错，将把项目的开工时间无限期拖延。王府井项目自落地之初，就被列入季华路沿线重点项目中，禅城区专门成立了领导小组跟进该项目的各项进度，并开通了绿色通道，保障该项目尽快开工。

    而国土、规划、建设等部门更是提前介入，为王府井项目的报建等工作进行贴身服务，主动提供指引。“这个项目目前已经进行到哪一步，在哪个时间哪个节点需要准备什么材料，我们都会提前知会项目的主体单位，争取提前去做好工作，为主体单位缩减流程时间。”该项目的某负责人说。

    此外，禅城区委区政府还定期召集国土、建设、规划、水务、消防等部门召开项目协调会，听取项目方的具体需求，着力解决项目难点问题，加快项目进度。

    一般项目的报建都需要花200到300天的工作日，而王府井项目从办理建设规划许可证开始，整个项目报建工作仅仅用了不到两个月的时间。与以往相比，政府促进产业项目动工建设的时间大为缩短，这种办事速度和政府服务效率不得不让人惊叹。

    村民“牵手”500强企业项目介绍

    链接

    1、王府井项目

    王府井项目位于禅城区季华路以南、佛山大道以西、石湾镇街道河宕村东北角。项目总用地为133027平方米（约199.54亩），分A、B地块。其中，A地块净用地约70亩，于去年7月由佛山市雄盛王府商城投资有限公司竞得，B地块属石湾镇街道河宕村的集体建设用地，净用地约68亩，采用土地流转的形式开发利用。

    目前，该项目A地块已进行围蔽施工，原商户搬迁至魁奇路与雾岗路交界处的新华艺市场继续经营。

    该项目由上市公司北京王府井百货（集团）有限公司与广州雄盛宏景投资有限公司共同出资开发，是“王府井百货”在华南地区投资规模最大的商业百货项目，总投资约30亿元。项目建筑总面积达40万平方米，拟打造成为佛山最大的集商业百货、酒店、饮食、办公、高级公寓、娱乐等项目于一体的多功能城市综合体。

    王府商城项目是禅城区大型的“三旧”改造项目，也是佛山市“强中心”发展战略实施和佛山市“城市升级三年行动计划”的重要项目之一。

    2、绿地地产项目

    绿地地产在今年9月份成功拿下禅城区季华六路“顺德公”地块，以高姿态进驻中心城区禅城，这让佛山成为绿地地产在华南布子的第二个城市。

    绿地商业综合体项目位于季华六路北侧、镇安西路东侧，规划净用地面积为63461.68平方米。地块改造前为陈旧的低矮厂房店铺，大小建筑约306间。改造后，为商业服务业设施用地、二类居住用地，地块容积率达到6.0，预计建筑面积约40万平方米。

    项目将建设成包括甲级写字楼、品牌商业和高端住宅等多业态大型现代服务业综合体。项目预计总投资金额为50亿元，预计4年内竣工。按照初步设计方案，项目将建设高度超过200米的“双子塔”写字楼，名为“佛山绿地中心”，打造佛山的新地标。

    该项目八成的建筑面积将建设写字楼等商业设施，打破了禅城区“三旧”改造地块建住宅的固有思维。通过对物业的改造，此处物业租金将是以往的近10倍。该项目成为推动公有资产、村级资产增值的典型范例。（记者/李晓莉 摄影/李细华）