对于年轻的中国房地产业，2011年或许将被深深铭记，调控与民生成为这一年最关键的字眼。政策的十八般武艺悉数登场，一年跌宕起伏间，市场和行业都在寻找未来的方向。

    短期而言，政策难论成败，重回上涨-调控-再上涨之怪圈也未可知。但有别于以往的是，自98年房改后，以公租房为代表的保障房建设首次被置于舞台中央。

    公租房发展意见等政策出炉，重庆开启造房运动，保障房融资路径被反复研讨，“常州会议”更将保障房建设力度推至新高。580万套保障房只是开端，2011年，这一数字被拔高至1000万套，地方政府的“军令状”还要继续签下去。

    在决策层眼中，保障房已经不仅是一项调控政策，更可成为避免地产业快速凋零的对冲手段。

    一个共识是，购买固定资产是对抗通胀的有力武器，在这一语境下，大建保障房或可将房屋的投资属性降至最低。这场博弈不仅存在于买房人和开发商之间，也存在于中央和地方政府，甚或被境内外汹涌的流动性所牵制。

    或许正在讨论中的《基本住房保障法》可解房地产难题，但这一过程必须伴随土地制度的变革、税收制度的改善，以及对民众基本生存诉求的尊重。中国房地产业协会会长刘志峰表示，“唯有加快立法，才可为住房保障的长期化、制度化提供法制保障。”

    100%开工率

    1000万套保障房在提上日程之初，曾被认为是不可能完成的任务。但10月末，住建部提供的数据显示，千万套保障房开工率已经达到100%。

    严格说来，2010年才可称为“保障房元年”，但今年的1000万套保障房任务，相较去年的380万套，可谓一次大跃进。

    正因完成难度大，决策层对这一浩大工程始终保持关注。2月24日，在全国保障性安居工程工作会议上，国务院副总理李克强在讲话中强调，要加大投入，完善机制，公平分配，保质保量完成今年开工建设1000万套的任务。

    一个月后出炉的 “十二五”规划纲要中也明确提出，未来5年，我国将建设保障性安居房3600万套。 “两会”期间，不少政协委员就完善住房保障法律法规提出了许多议案。

    此后数月，各地针对保障房建设的监督措施、鼓励政策纷纷出炉。

    4月，国务院办公厅组织了8个督查组，对16个省市保障性安居工程建设进展情况进行督查。同月，国务院国资委下发通知，要求中央企业积极履行社会责任，通过多种途径参与保障房开发建设。

    8月，人民银行、银监会联合发布通知，要求银行业金融机构做好公租房等保障性安居工程金融服务，发挥好金融对保障性安居工程的支持作用。

　　9月底，国土资源部发布消息称，已落实4万多公顷保障性安居工程用地，基本上保障了建设用地需求。

    10月11日，加强保障性安居工程质量和分配管理工作座谈会在湖南长沙召开，李克强在讲话中强调，要把确保质量和公平分配作为保障性安居工程的生命线，建设质量优良、分配阳光的工程，使之经得起历史和人民的检验。

    决策层持续关注之下，全国保障房开工率逐月上升，从6月的56%，到7月的72%，8月的86%，9月的98%，直至10月末达到100%。

    解惑融资路径

    1000万套保障房的建设规模无疑创历史之最，这也意味着建设资金面临着巨大压力。根据测算，完成2011年保障房建设任务，需要投资1.3万亿元左右，仅靠中央财政显然不够。如何融资成为政府、企业必须解决的首要问题。

    在保障房、商品房双轨并行的思路下，融资路径无疑也有不同的特点。

    多数接受《财经国家周刊》采访的人士均表示，保障房融资最重要的是金融创新。要运用有限的财政资金，尽量使其达到市场化运作、专业化管理、信贷式放大的机制，要使财政资金产生四两拨千斤的效果，如此方可调动社会民间资本，形成合力格局。

    “它确实和一般的金融不一样，不一样在哪儿呢？有非常鲜明的政策性目标和约束条件，廉租房、公租房还有很多地方必须要做的棚户区改造，它在项目运行过程中当然要和市场兼容，但是项目本身盈利的水平客观上是比较低的。”财政部财政科学研究所所长贾康说。他认为，一般的商业性金融不愿意投入保障房建设，但仅靠财政大包大揽同样做不成。“怎么样调动其他资金力量缓解保障房安居工程的资金瓶颈，我觉得特别需要机制创新。” 

    不少专家在接受《财经国家周刊》专访时表示，解决融资难问题，政府需调动民间和社会的资本跟进。“除了财政资金外拉上非财政资金，这样有些原来迟疑的银行贷款也有意愿跟进，更多的人参与可以提高信任度。这是政府应该努力达到的目标。” 贾康说。

    政府主导之下，房企亦有不少空间。南开大学经济研究所副教授马先标认为，保障房对房企而言，“同样是一块大蛋糕”。而事实上，在调控逐步进入深水区之际，保障房甚至成为不少房企的避风港。

    主打高端商品房的杭州绿城，在一年之前便成立了代建公司，绿城集团执行总经理曹舟南对《财经国家周刊》表示，帮政府代建保障房项目，已经成为代建公司的主要业务之一。“我们做保障房有三种方式：第一种是监理式，我们平均造价2000元/平方米，保障房绝大多数是小高层，也不可能是低密度的，这样的造价、这样的标准总投资2000元/平方米，监理成本算到1800元/平方米，如果从中取三个点这是一种很典型的；第二种是BT模式，由开发企业去替政府融资，完了以后再投到保障房建设；第三种是BOT模式。”曹舟男说。

    贾康非常认可BT模式。他认为政府找一个有资质的企业做，可以把付款往后拖，民间资本先做，在两三年后把款还清。如果工期是一年半，建成后先给企业几批款，同时计利息，就把资本风险挪到后面去了。“民间资本同样是完成了自己的投资回报，而解了政府当时的急。就像今年1000万套，如果我们加入比较多的BT的方式，虽然有一个时间差，但是给政府帮了一个忙。引进合作也是通过竞争才达到的，一点不含糊的保证质量，保证规划里面的设计。”贾康说。

    对房地产市场而言，银行贷款是最重要的资金池，保障房建设也不例外。而现行体制下，银行尽快进行金融创新，则是其对建设保障房最有效的支持方式。

    建设银行北京分行战略客户部副总经理丁佶春表示，在保障性住房的融资过程中，商业银行对于整体金融服务方案还有许多工作要做。“一方面是加快产品创新，保障房的范围和目标都比较广泛，所以我们还会加快推出公租房贷款、棚户区住房改造贷款以及旧城改造的专有信贷产品。另外对于保障房来讲，确实需要信托、基金、保险以及私募债券融资等多种形式融资工具组合提供融资便利，而不简单地是商业银行信贷表中的一项。” 丁佶春说。

    问诊住有所居

    从人人有住房，到人人有房住，政府的目标已经转变。在财税体制、土地制度、贫富差异等根本因素短期无法解决的前提下，“住有所居”无疑是现实状况下最合理的诉求。保障性安居工程建设，就是“住有所居”的最现实路径。

    中国房地产业协会会长刘志峰表示，当前推进保障性安居工程建设、健全住房保障制度有不少工作要做：“首先要抓好规划、设计和质量管理。要充分考虑居民就业、就医、就学和出行等需要，严把质量关，把保障房建成百姓的安心房。”刘志峰说。

    对于如何拓宽融资渠道，刘志峰认为除了依靠中央财政下达的补助资金和各级的配套资金以外，要通过金融创新、多方面搭建融资平台用好信贷、财税支持政策，确保资金投入。

    完善准入、退出和运行管理机制也是保障房建设不可忽视的一环。“要完善住房保障申请、审核、公示制度，实施部门联动，加大对保障性住房使用的动态监管，严格退出机制。 ”刘志峰说。  

    刘同时表示，推进应利用保障房大规模建设的时机，大力推进住宅产业化。

    “双轨制”已成共识，这也是新加坡、香港等地早已探索出来的路径，中国房地产市场正沿袭此路。

    “解决住房问题必须要调整我们的住房分配制度，也就是说一部分的人实际上是收入高的，能够通过市场买得起房的人，以改善和舒适性住房为主体的这部分人的住房靠市场；那么中低收入或者说是低收入的不可能靠市场来实现。”中国房地产业协会副会长苗乐如表示，在不同的地区和城市，应根据实际情况差别应对。

    苗乐如对《财经国家周刊》表示，无论是发展房地产企业还是发展房地产市场，推进保障房建设归根结底一个目的就是要实现住有所居，要解决社会群众住房的问题。“调控的实践、市场发展的实践回过来就是中央确定的建设保障房的政策。这是一个长期的、顶层设计的思想，是中国住房制度建立，包括供给和分配的指导。”