形势逼人

越来越大的资金压力，越来越大的库存压力。一些在2009年，乃至2010年土地市场上拿地的开发商项目，已经到了不得不上的时候。高企的库存背后，对于购房者而言，就是更多的购房选择。据统计，下半年，预计共有30多个项目全新亮相，对于购房者而言，选择余地大大增加。

住房存量超过300万平方米

有数据显示，截止到6月底，郑州市主城区限购的六大区域商品住宅累计存量达到293.97万㎡，达到2010年来的峰值，若剔除经济适用房及定向开发房源，商品住宅存量为278.88万㎡。如果加上7月份新增库存，郑州市商品住宅存量超过了300万平方米。

这是怎样一个概念？

上半年郑州主城区住宅面积成交243.85万㎡，同比下降44.3%，和320.52万㎡的供应量相比，表现出供大于求的状况。如果按6月份的成交面积计算，郑州当前的存量房需要接近7个月的时间来消化；如按成交最差的4月月度成交面积来算，消化时间则高达11个月；即便按今年成交最好的5月来计算，也需要5个月左右消化。按照目前的月度去化情况推算存销比约为7，也就是说存量预计销售周期为7个月左右。

1~6月份商品住宅新增供应320.52万㎡，同比增长5.4%。从上半年的供应走势看，住宅供应呈现“先抑后扬”特点，由于年初受中央及地方密集调控政策的影响，市场供应在二三月份一度跌入30万㎡以下的低谷，4月份开始有所回升，基本维持在60万㎡~70万㎡之间。

事实上，今年上半年，除了2月份和3月份供应较少以外，其余月份的供应面积在59.2万平方米和68.4万平方米之间，处于高位，而主城区的供销比呈现明显的先低后高的态势。

由于受限购令的持续影响，郑州市住宅销量持续下滑，而供应量不断有所放量，因此存量会有一个不断攀升的过程，预计未来一段时间存销比会达到10~12。鉴于此，企业库存压力会不断加大，客观上需要进行量价权衡，“舍价保量”将可能成为未来房地产市场营销的主旋律。

最近一段时间，品牌开发商总是在不约而同地做着相同的事情，比如6月份，绝大多数品牌开发商都选择在商业地产上发力。这一现象不难理解：写字楼和商业用房的销售，在今年呈现出的火热态势，跟住宅市场形成强烈反差。

数据显示，今年上半年，郑州市办公物业供应量为41.5万㎡，成交量为41.0万㎡，供求基本维持平衡；成交均价为12399元/㎡，涨幅明显。相对于住宅和商铺的投资出现过热及过剩迹象，办公物业表现出供不应求、供销两旺，出租率高、投资收益稳定增长的良好态势。

而商业物业市场也相当火热。数据表明，今年上半年，郑州市商业物业市场供应量为58.9万㎡，与2010年上半年相比，上涨77.3%，与2010下半年相比，上涨19.7%，上升态势比较明显。

中国房产信息集团（郑州机构）认为，产品供应类型的多样化，起着“促销”作用，促进了当前楼市结构的进一步转型，而成交结构的改变，又在一定程度上给购买住宅的人带来了新的机会。