而昨日，记者从济南住宅与房地产信息网得知，2月份，全市商品房月成交量首次过万套，达到惊人的11282套，相当于2010年半年的成交量，再次刷新楼市成交记录。表象上看，限购在落地的月末，变成了“促销令”。另一方面退房潮也开始浮现，济南楼市明显在两头走了极端。

2010年1月—2011年2月济南商品住宅成交量变化

　　刚需出手带来成交激增

　　从2008年至今，房产调控可谓步步紧逼，住房问题得不到有效解决，政策调控只会越来越严。单从济南来看，济南经历了房贷政策的调整、保障房、禁炒令、限购令……限购令从国家版到山东版，再到济南版，政策越来越严格，对购房者的限制越来越多，而房价始终未见滑落。据18日国家统计局首次用新房价统计方法发布的1月份70个大中城市的住宅销售价格变动情况显示：济南同比上涨了5.6%；综合近期济南部分楼盘调高价格的态势，限购下2月份的房价走势似乎仍有上涨的迹象。

　　业界评论人士和地产专家认为，成交的激增一方面是开发商集中网签所致，另一方面，没有受到限制的“刚需”集中释放。另外，限购令出台后的一周商品房成交量增加了千余套，这可能是一个假象。网签公布的数据会有滞后性，增加的千余套成交量可能是限购令出台之前成交的。一些投资性的购房者赶在限购令出台之前就出了手。

　　投资客观望 济南出现退房潮

　　与此同时，限购令还带来了另一个效应，济南紧跟一线城市的步伐，也出现了退房潮，仅2月28日一天就退了79套，与成交量的激增形成了鲜明的对比。

　　严厉的调控使更多的购房者陷入观望状态，房价到底会不会在调控面前低下高昂的头？众说纷纭，还是一个未知数。限购令增加了购房者对楼市降价的期待，一部分投资性购房者不看好近段时期的住宅投资，该收手时就收手，或继续观望，或转战不受限购令限制的商业地产、办公写字楼等。

　　另外，“济十条”规定，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。这一规定足以让短期炒房者望而却步。

　　济南限购令的出台，一方面促使成交量激增，另一方面又促使投资性住房退房潮涌现。虽然网签数据不能真正显示“济版”调控所带来的实际效应。但随着调控细则的公布及实施，新一轮楼市波动或许即将来临，济南地产商又将迎来新一轮挑战。我们相信，调控细则能够在未来的一段时间内逐渐发挥作用，有效遏制投机性购房，让充满泡沫的楼市逐渐返回理性。