在宏观调控政策下，2011年的房地产市场出现了降价潮、楼市维权、雷人广告等热词和话题。中国经济网近日回顾了2011年的房地产市场，并请专家预测2012年的楼市将会走向何处。

     关键词一：限

　记者：因为限号、限车、限行和限购几个因素，“限”字入选了2011年的年度热字。2011年全国有47个城市出台了限购令，这些限制性政策是否还会持续？

    周毕文：“限”是政府宏观调控的一种手段，与其他市场经济调控手段相结合，对2011年的楼市起到了一定效果，避免了房地产过热所带来的种种问题。

    限购相当于将餐馆里的食客限制少了，限贷是把灶膛里的火撤小了。但从资源和土地的角度来说，我认为限购要持续一段时间。这样才能有利于抑制楼市中投资和投机的冲动。同时，要创新多种方式来满足自住和改善性需求，才能营造健康的房地产市场。

    关键词二：潮

     记者：降价潮、退房潮、中介倒闭潮，2011年房地产市场潮流涌动。是否全国楼市已经进入了寒冰期？

     周毕文：成交量的下跌，不同的地区应该说市场的反应是不一样的。特别是限购城市可能跌得多一点，不限购城市可能跌得就少一些。目前购不购房，应该分清自己的需求属于自住性需求、改善性需求，还是投资性需求。对于自住和改善，只要房子和你的工作生活密切相关，随时都可以买。但如果单纯想从投资的角度去抄底，往往会事与愿违，因为底也是一刹那的瞬间，谁也预估不到真正的底部。

    目前，房地产存量还处在消化的过程中，但消化得比较慢。因为大家对楼市的基本判断，认为是处在房价回归合理的这么一个阶段，可能对这个存量的消化会更慢。第一，因为房地产开发的刚性成本还在高位。第二，降价的负面作用我们也要正视。降价会带来各种心理预期和对经济的冲击。第三，房价高在于房价收入比的不合理，能不能通过收入增长来缩小房价收入比的差距，来缓解这种矛盾。所以我认为降价是一个趋势，但是幅度有限。

    关键词三：冬天

    记者：过去沾“房”的企业都赚钱，现在房地产调控加速了房地产开发市场的整合，对房地产开发商的持续经营能力提出了更高的要求。房地产开发的黄金时期是否已经过去？

    周毕文：全国房地产企业数量真是多得说不清。目前的调控政策是对房地产暴利时代的终结，以后房地产会进入到一个平稳的、合适利润的、靠品牌和产品质量竞争的时代。在这个时代，企业应该更多地做强做大品牌，而不应随着项目的结束而消亡。长远看，未来的土地资源越来越稀缺，投资需要越来越大，对企业的实力要求越来越高。