900多年前，这里曾经是南宋秦桧府邸，两代皇帝高宗赵构、孝宗赵昚以及皇太后的北大内，史书也明确记载此地有“王气”。杭州近日这样一块“帝王地块”即将上市出让，而在此附近也是近年来杭州多个“地王”的诞生地。“帝王地块”会不会成为新“地王”？，这也在当地业内引起了猜测。

    秦桧的相府

    近日杭州《2011年读地手册》出炉，位于杭州老城区上城区的小营单元地块出让面积36.59亩。该地块位于河坊街与望江路之间，西邻中河，离杭州西湖、南宋故宫以及火车站都是近在咫尺。 　　“这里在南宋最早曾经是秦桧的官邸”，曾经多次在此主持考古发掘的杭州考古所副所长唐俊杰告诉中新网记者。

    杭州为南宋故都，秦桧曾任南宋礼部尚书，两任宰相，前后执政十九年，死后封“申王”。

    唐俊杰透露历史文献明确记载秦桧府邸为“望仙桥”东，望仙桥至今尚存，东面就是小营单元地块。2006年杭州考古所曾经在此进行考古发掘，在"小西湖"池底，发现了砌成几何图案的香糕砖，这些砖块证实是秦府遗物。

    对南宋历史素有研究的唐俊杰告诉记者，南宋官员待遇较好，官邸往往是国家按照编号分配，他记得秦桧官邸编号是“甲区X号”，按照当时制度，官邸是住宅+家庙，秦桧家庙中的祭器也是由中央政府赐予，义士施全刺秦也就在望仙桥秦桧家门口，这些在历史文献中都有记载。

    而成语“东窗事发”出典也在于此。根据元《钱塘遗事》记载：“秦桧欲杀岳飞；于东窗下谋。其妻王氏曰：‘擒虎易；放虎难。’其意遂决。”

    据杭州考古所副所长唐俊杰告诉记者，根据历史文献，秦桧死后临安(杭州)老百姓出于对其痛恨把他家门口的中河里的烂泥堆在秦桧家门口，甚至把大门都封住了，所以迫于民愤秦桧后代就迁居南京。

    皇帝的“北大内”

    杭州考古所副所长唐俊杰根据记载透露，史书记载当年有望气者称这里有“王气”。秦桧死后府第立即被官府收回，改筑新宫“德寿宫”，宋高宗赵构退位后在这里做了25年的太上皇。

    唐俊杰觉得南宋是很有意思的一个朝代。德寿宫当时被称为北大内，和凤凰山南大内对应，两个宫廷并存这是中国历史上少有的宫廷格局；而且宋高宗赵构孝宗赵昚两代皇帝都是提前退休“禅让”在这里做太上皇，这也是中国历史上绝无仅有的。

    据记载德寿宫面积近11万平方米，规模不亚于南面的皇城。

    而小营单元出让地块，大部分就在这个范围。

    据记载，德寿宫当时占地17万平方米，布局与皇城相近，有德寿殿、后殿、灵芝殿、射厅、寝殿、食殿等十余座殿院，还有大量园林景观，精美程度比南宋皇城有过之无不及。

    唐俊杰透露，在2006年二期发掘的是德寿宫遗迹的西部园林部分，面积约1000平方米，出土了水渠、水池、水闸、砖铺路面、柱础基础、墙基、大型夯土台基、水井等等许多园林遗迹，还出土了产自越窑和钧窑的陶瓷碗以及龙泉窑和景德镇的瓷器。而一件用于翻制酒桶泥封的陶模还证明了当时德寿宫有自己的酿酒师。

    当时在发掘区东南角发现一个深约1米的凹池，南北长9米，东西宽8米，凹池里有百来根松木桩，就是这些松木桩支撑起了文献记载的德寿宫假山德寿宫，为使假山牢固，工匠们先在地上打松木桩加固地基，凹池中除松木桩外，还有许多铺成几何图案的青砖，为秦桧府邸的遗迹。从凹池遗迹看，赵构急着造德寿宫，连秦桧府邸的地砖都没清除干净，就直接在上面打桩了。

    “当时这里也是南宋的政治中心”，唐俊杰告诉记者，高宗退休后，孝宗还是经常要到德寿宫请安并汇报工作。

    破败的老城区改造

    南宋灭亡后，德寿宫迅速衰败，到清朝初年，旧址渐为官署和民宅所占，

    “杨乃武和小白菜曾经在这里羁押。”杭州文物考古所副所长唐俊杰告诉记者，几百年后的今天，目前已经看不到当年德寿宫任何地表建筑了。

    据2005年杭州媒体报道：小营地块这一带旧城区的居民建筑，往往都是两三层以下、建筑质量较差的砖木结构房屋，配套设施不齐全，老百姓居住环境较差。根据规划，该地块将保留有价值的历史建筑和五层以上房屋，规划新建住宅区住户379户。由于附近是胡雪岩故居、河坊街等江南传统风格的建筑群落，该地区的改造也将依据这样的风格来设计。未来住宅建设均为多层建筑，建筑层高不超过七层，也将具有白墙黛瓦的外观效果。

    关于地王的猜测

    小营地块位于河坊街与望江路之间，西邻中河，南侧和“红顶商人”胡雪岩故居相望，再往南就是南宋故宫以及太庙，西侧隔了中河高架桥和南宋御街相邻，北侧是杭州仿古的商贸旅游步行街，东侧离火车站只有一公里。

    而就在这个地块附近，几年来杭州多个地王就诞生于此。

    2008年杭州地王：离小营地块直线距离不到一公里的杭州东南化工厂地块总出让面积41.26亩，浙江万均置业于2008年底历经91轮激烈竞价最终以折合楼面地价约9833元/平方米的价格夺得，成为2008年近乎平淡的杭州土地市场一个意外的“地王”。次年7月，绿城受让该地块30%股权，在该地块兴建的赛丽绿城丽园于2010年开盘，目前销售均价为44835元/m2。。

    2009年杭州地王：离小营地块直线距离同样在一公里左右的南星桥粮库地块以23252元/平方米的高价成为2009年“地王”，目前该地块楼盘杭州绿城西子御园预计于2011年9月开盘，估计平层官邸均价6.5万元/平方米左右，合院排屋均价约10万元/平方米。

    杭州双赢机构总经理章慧芳认为该地块价值在于既是市中心，同时离西湖和吴山等顶级景观资源一步之遥，富含文化底蕴，秦桧、赵构、胡雪岩等历代名人都曾经居住于此，而且交通便利，高架、火车站进出便利。多种资源叠加使该地块成为杭州主城区的绝版宝地。

    业内有关人士认为小营地块最大的卖点为1.65、1.45、1.5的容积率，以及21米的限高。在高层林立的市中心板块，这样的低密度宅地在近年来极为鲜见，出让价格更有望再破杭州主城区“地王”纪录。

    而负责该地块整理的上城区望江地区改造建设指挥部邱工程师则持相反态度，他认为该地块不可能是“地王”，一是小营地块保留原有五层以上的住宅建筑、市级文保单位汪宅和一座幼儿园。36.59亩不是完整的一块地块，中间被道路、历史建筑分割为几块，所以很难成为一个完整的住宅区；其次杭州市目前实行宅地配建10%保障房出让模式，不再唯价高者得，这都减少了地王诞生的可能性。

    邱工程师还透露，，为保护地下德寿宫遗址，小营地块出让后建筑将不允许深挖打桩，下挖控制在三米以内，采用平板基础不触及地下德寿宫遗址。