未来几个月，保障房大规模集中建设的热潮将至。仿佛在迎接一场盛宴，房地产产业链上的各路利益分食者正在摩拳擦掌。

      在一个建材行业推介会上，一些生产高档墙面砖、仿古砖的陶瓷企业的老板告诉笔者，眼下正谋划着新辟生产线，研发与保障房品位、格局适销对路的产品。

      走走停停多少年的“住宅产业化”又开始被旧事重提。一些颤颤巍巍的老专家们又出来呼吁，“工厂里造房子”的梦想，其实可以先在保障房上实践。

      那些昔日非20%以上利润不取的房地产大鳄，现在也开始坐下来认真研究，怎么样让配建的保障房项目毛利润突破3%；行业标杆万科集团的当家人甚至扬言，哪怕保障房仅赚1块钱，对股东有个交代，我也做。

      半个月以前，笔者在黑、吉、辽东北三省兜了一大圈，想亲身到田地里体验一下各地保障房“春播”的实情。所见情景令我感慨：保障房项目大都被列为当地的民生工程之首、“天字号工程”、“市委书记工程”。
      一位基层干部告诉笔者，其实他很看不惯保障房作为“政绩工程”来宣扬。“这是政府的民生欠账。欠债还钱，天经地义，干嘛还那么高调？！”

     （ 一）

      一个令人费解的现象是，在“1000万套”保障房指标压力下，一些地方政府还要选择“自加压力”。

      2011年全国两会期间，某省发改委主任告诉笔者，今年中央下达给该省的保障房建设任务是83万套。省委省政府“自加压力”，将年度开工目标上调为105万套，相当于全国任务的十分之一。

      据测算，105万套保障房所需建设资金约为1160亿元。而公开数据显示，2010年全年，该省的地方财政收入才首次突破千亿元。这意味着，该省一年不吃不喝，也完不成上述保障房建设任务。

      既然如此，为何还要“自虐”？某省会城市房管部门负责人道出了实情。

      2011年，省里下达给该市的保障房建设任务是5600套；而该市在政府工作报告中则向全体市民承诺，年度建设1万套保障房；这一数字到了具体的执行部门，又被加码成年度开工1.5万套。

      上述负责人坦陈：之所以要安排一个远远大于实际计划的开工数字，是因为担心原计划在落实过程中出现意外，被“打折”执行。因而，出于“广种薄收”的考虑，他认为“安排1.5万套，总能保障1万套的落”。

      该市财政部门曾担心，大规模“加码”保障房建设计划可能会使建设资金捉襟见肘。但房管部门却认为，保障房建设任务的加码，并非意味着资金也要同时加码。“一个项目可以在今年先开工，然后根据资金进度缓慢推进，顺延到下一年也没关系”。

      笔者在走访调查中还发现，有个别市、区级政府为完成保障房建设指标刻意“凑数”，将产权性质模糊的回迁房、企事业单位自建的福利房以及公务员住房，也都填充至年度保障房建设目标中，使数字虚浮。某市今年计划新建的4万余套保障房指标中，回迁房占了一大半。而这部分回迁房对应的是否为中低收入人群，政府并未作出说明。

      业内人士介绍，回迁房虽是有一定保障作用的政策性住房，但本质上说并不是保障房。“所谓保障房，保障的对象一定是两困人群，即收入来源困难和住房困难的人群”，而回迁房好多面对的并非是两困人群，而是多房户。至于将福利房、公务员住房也计入保障房范畴，在这位业内人士看来，则“纯粹是与民争利”。

      尽管一个高调的保障房目标数字可以明确地方政府的民生立场，但有专家认为，过多强调开工数字，忽视竣工数字，可能会导致未来保障房政策执行力度偏弱。因而，约束保障房竣工指标比加码开工指标更具现实意义。

      （二）

      另一个令人费解的现象是：一方面，不断加码的楼市调控口口声声要限价、限购；然而，地方上的现实却是，保障房建设资金来源，还是要依赖商品房价格的上涨。这一“悖论”，恐怕在当下的改革、调控框架下始终“无解”。

      在东北三省，通过棚户区改造解决保障房建设的资金和土地问题，正成为一些城市推进保障房事业的现实路径。

      根据某省会城市政府部署，棚改将作为推进保障性住房政策的一个重要载体。2000套廉租房、1万套公租房和4000套经适房的年度建设指标，“都要在棚改中解决”。这意味着，政府首先要通过棚改项目“赚钱”，然后将赚来的钱用于保障房建设。

      这套保障房建设模式，被总结概括为“政府主导、市场化运作”。简单说，就是用棚改中整理出来的土地，归集一部分建设资金；或是用棚改项目中产生的商品房开发收益，反哺保障房建设。

      该市第一个棚改项目成功检验了上述模式的“效率”。该项目土地拆迁、补偿安置成本高达6.5亿元。政府企业接盘后，现在旁边画出一块地进行商品房开发，所获收益为9亿元，扣除成本，还有2亿元盈余。

      当然，并非所有棚改项目都能“赚钱”。目前正在着手拆迁的另一个棚改项目经初步测算，94万平方米的拆迁、建设面积，“可能要赔近5亿元”。而弥补的方案，似乎除了增加商品房开发面积外，别无他法。

      负责人告诉笔者，以“棚改”为载体的保障房建设，最难的工作就是“算账”。每个棚改项目运作成功与否，关键是看其中的商品房销售收益，能否覆盖征地回迁的成本。然而，这部分成本往往不可控，一旦遇到漫天要价的“钉子户”，整个算盘就要失准。

      为此，该市在棚改工作推进中，有一道别样的风景，就是棚改与“打黑”同时进行。后者的重点，是对“钉子户”仔细甄别，区分“基础群众”与“官商勾结”、“黑恶势力”。“对于那些私搭滥建、借着拆迁要挟政府的人，严惩不贷”。

      虽然，“以商品房开发反哺保障房建设”，本意上是通过市场化操作模式分解保障房建设资金压力，但在具体操作中，也在主观上具有推高房价、地价的内在压力。因而有业内人士认为，去年一段时期该市房价涨幅曾居于全国前列，与当地大规模实施棚改不无关系。

      但在当地政府部门看来，政府的责任是做好保障房。“保障房做好了，就不怕商品房房价上涨”。

      （三）

      在保障房衔枚疾进的时期，“重建设、轻管理”的弊端正在浮现。在一些地方城市，政府辛苦建设的保障房正在沦为一部分人的“牟利房”。

      某市最大的保障性住房小区，是当地政府为撬动保障房事业而实施的示范性工程。目前，该小区3181套保障房已竣工并交付使用。其中包括1360套廉租房和1821套经济适用房。

      然而，有周边居民反应：一些不具备廉租房、经适房申领资格的人“混”进了该小区，成为“冒名”的业主。“小区内经常能看见奔驰、宝马等高档轿车出入”。

      笔者曾在该小区暗访。并未发现爆料人所说的奔驰、宝马。小区内，工人们忙于对道路进行最后的铺设，搬运家具和装修施工人员频繁出入。一些自称是小区居民的业主对我的询问也颇为谨慎。

      在一栋经济适用房的高层塔楼内，我从1层爬到10层，发现一个细节：其中仅有不到10家住户有入住痕迹（如门上贴了春联，或是正在装修），其余绝大部分房屋连门上的塑封包装都没有拆卸。对于一个已有一年多交房期的小区来说，这样的“空置”确实少见。

      进一步调查发现，在该市当地一些房屋中介的网上门店中，经济适用房竟被公然叫卖。一套55平方米、房龄为1年的经济适用房叫价为21万元。据此测算，该套房单价3818元/平方米，已超过经适房最初定价的2倍多。

      根据房源信息中提供的电话号码，笔者与一位张姓经纪人取得联系。她在电话中称，上述经适房的业主夫妻是当地公务员，房子挂靠在老人名下。如果有购买意向，可先交纳20万元房款并入住，约一年后，原业主协助办理更名及产权过户手续，再缴纳1万元尾款。“如果办不了更名，返还全款及利息，公务员可担保。”
      根据有关规定，经济适用房属面向城市中低收入人群销售的政策性住房，对购买对象有严格的限定。目前，大多数城市都禁止经适房5年内上市交易，即便交易，也要将至少20%的收益交还给政府。

      公开信息显示，上述城市自去年8月起，两次放宽经济适用房申购条件，首先将残疾人等6类特殊人群纳入保障范围，后又将准入标准由人均月收入低于500元放宽到800元，并且将经适房的上市交易时间由5年缩短到3年，政府不再收取收益。

      笔者了解到，对于一些保障房建设资金压力较大的地方政府而言，经济适用房是完成保障房任务的最佳选择。因为经适房快建快销，资金回笼快且能循环利用，比之资金回收缓慢的公租房和廉租房，又没有后续管理的麻烦。

      今年全国两会期间，上海代表团有近半数人大代表反对政府建设经济适用房，认为其“受益面窄，寻租空间大”。但政府部门坚持要建，出示理由，恰是经适房在保障房建设过程中的“融资”优势。

      然而，经济适用房“重建设、轻管理”的现实，很快就让一部分投机人士找到了快速致富的通道，经适房竟又沦为“牟利房”。（文/王玉光）