背景

    2012年11月30日，中国中冶全资子公司中冶置业以底价56.2亿元拿下南京下关区滨江江边路以西2号地块的土地使用权，成为今年以来全国范围内的总价地王。

    中冶置业南京项目步履维艰，开发停滞的原因不仅仅是外界看来的“拆迁难题”，还有高达400亿元的开发资金需求。

    年末央企集体爆发全国范围内制造多起“地王”，让本已非常脆弱的楼市神经面临崩溃。投资房地产超高的回报率以及楼市转暖的迹象，加上强大的贷款优势，让央企再次强势抢地。人们之所以害怕地王，并痛恨央企制造地王，在于这会拉高周边房价上涨预期，并带动整体房价上扬。但这也是央企在经济不景气的情况下做出的合理选择，而且在合法的操作下，指责央企制造地王的理由是极为苍白的。

    这些年，央企制造的地王

  　近几个月来，带着惯有的争议和指责，“央企地王”再次回到我们的视野中。几年来，央企所制造的地王与中国房地产行业的兴衰起伏紧紧联系在了一起。

    央企地王曾引潘石屹仰叹

    “央企地王”为公众熟知是在2009年，在当时4万亿的刺激下，央企制造了多个天价地王。2009年6月30日，中化集团下属公司拔得以总价40.6亿夺得“广渠路15号地”北京“新地王”。

  　9月10日，中海以70.06亿夺下了万众瞩目的长风地块6B、7C地块，平均楼板价为22409.3元/平方米，溢价率达129，一举成为当时的全国总价地王。

  　在与央企硬碰硬铩羽而归之后，潘石屹直接在微博上抱怨“天价地王多是国企，政府4万亿资金大都到国企腰包里了，他们有了钱，就不讲市场规律拿地。现在房地产市场出现了比2007年更疯狂的泡沫”。但这种抱怨下也透露着更多的无奈，自此央企们便一发不可收拾地开始了疯狂拿地。

  　央企地王卷土重来刺激楼市神经

  　时间快速推至2012年11月30日，中国中冶全资子公司中冶置业以底价56.2亿元拿下南京下关区滨江江边路以西2号地块的土地使用权，成为今年以来全国范围内的总价地王。

  　而就在两天前的11月28日，深圳就已爆出高价土地。中国海外旗下深圳公司以20亿元的总价拿下深圳宝安尖岗山地块，折合楼面价达到1.09万元/平方米，超过此前招商拍下12亿元坪山“地王”。

  　此外，保利三天豪掷百亿布局上海，提升房价上涨预期；杭州土地新政后首拍，中海连夺钱江新城三地；嘉里25亿元包揽杭州5地块。这些中字头的大型央企所释放出的拿地冲动，让本已脆弱的楼市神经面临崩溃。

  　这不禁让人想起2010年两会前后那轮央企抢地潮，2010年全国两会结束后的第一天，北京土地市场便出现了三个“地王”，拿地方无一例外都是央企。此后2010年国资委的一纸“退房令”并三令五申“不要造地王”，但是，事后证明事情并没有那么简单。

  　随着中国楼市的起伏，房地产行业几经调控，频频制造天价地王，既让央企赚足了钞票，也承受了来自各方的指责和质疑，还有的央企则因此陷入资金链困境。地王既是机遇，也蕴含了巨大的风险。
央企地王 霸道背后是战战兢兢

  　央企之所以能在土地市场呼风唤雨，主要是靠的贷款资源优势。无论是2009年的大规模经济刺激计划，还是如今在信贷偏紧的情况下仍然肆无忌惮。

  　霸道的底气：超强的融资能力　

    数据显示，截至11月20日，第四季度已经有8家大型房企发布了债券融资计划，融资额度高达39亿美元，约为人民币243亿元。这其中，中海两次发行债券共计10亿美元。而另一家央企方兴地产则在10月发行了5亿美元债券。而今年9月份，保利通过高利息融资，从中国建设银行为其北京商业地产项目贷款12亿元人民币，贷款期限为三年。

  　央企得益于良好的销售业绩以及融资环境的改善，不断在土地市场上“攻城略地”。在此之下，这让潘石屹等中小房地产开发商只能望洋兴叹。而那些资金压力更大的房企，则只能洗牌出局。

  　行业竞争惨烈 央企也要谨慎

  　11月28日晚，继荣安地产等房企宣布出售子公司股权后，又有2家上市房企表示将要出售子公司股权。而据清科研究中心统计，房地产领跑三季度的中国并购市场，共发生23起案例，披露交易资金为14.43亿美元，占第三季度我国并购市场交易总金额的22%。

  　人们之所以害怕地王的出现，是因为地王拉高了周边房价的上涨的预期，想买房的更加买不起房，就连租金也会受到牵连一并上涨。同时总结最近几年的规律，央企制造地王，不仅是对房价上涨的预期，更是体现了信贷政策的松紧，一看到地王，就会让人联想到涨价。中小房地产开发商活不下去，普通民众更是对房价上涨吓得心惊肉跳，甚至央企地王还对国家楼市调控政策产生了干扰。因此不断遭到打压也就不足为怪了。

  　如此一来，央企制造地王，自然是惹得各方指责和质疑了。而在质疑的背后，有些央企也确实陷入了地王所带来的噩运。

    地王的幻灭：难以承受的资金之重

  　自从国家对房地产行业进行越来越严厉的调控，央企地王项目生存环境愈发艰难，或者开工遥遥无期，或者建设进程缓慢，甚至有的遭遇销售滑铁卢导致业绩巨亏。

  　曾经风光无限 最终沉寂收场

  　中信集团2010年12月拿下的CBDZ15地块，是63亿元的总价成就的北京“地王”，但是截止到目前，该项目仍在进行拆迁工作。金融街公告显示，中信地产先后于2010年12月30日和2011年6月23日，将上述项目中B、C、D地块中的规划地上建筑面积合计约50万平方米所对应的国有土地使用权转让给了金融街。

  　而刚刚创造全国地王的中冶置业，在南京的地王项目远没有看起来那么风光。实际上，2010年9月19日，上述投资公司已通过竞拍获得该区域1号地块和3号地块土地使用权，两地块出让价分别为121.41亿元和78.93亿元。加上此次拿下2号地块的56.2亿元，中国中冶合计斥资256.54亿元拿下三幅地块。

  　而目前该项目步履维艰，开发停滞的原因不仅仅是外界看来的“拆迁难题”，还有高达400亿元的开发资金需求。

  　曾经名噪一时的上海“地王”华侨城苏河湾项目近日也低调入市，中房信数据显示，截至10月10日，华侨城苏河湾项目开盘后仅售出4套，成交面积938平方米，成交均价仅为51157元/平方米。

　　地王表面风光无限，背后则是出不得半点闪失，否则就是房企难以承受的贷款压力。随着行业洗牌，房地产行业集中度不断提高，大房企们似乎还看到了新的机会。

    与其苍白地指责 不如抓住新契机

  　对于各方的苛责，央企之所以置若罔闻，还在于房地产行业确实是过去几年最赚钱的行业。随着市场经济的不断发展，企业、资本的逐利性让央企们沉迷于房地产难以自拔。

  　房地产暴利 央企趋之若鹜

  　事实上，近五年来房地产虽然经历波折，但还算是一个相对牛市。有报告称，我国房地产行业毛利润率在2007年后达到30%，超出工业整体水平约10个百分点。其中国内部分知名开发商的毛利润率接近甚至超过了50%，远远高于日本和美国的房地产开发企业。

  　超高的利润率和极低的风险，让房地产行业充满了诱惑，特别是最近几年经济形势并不太好，央企的盈利受到了严重的影响。而地王就是日后继续发展房地产行业的储备，自然让央企趋之若鹜。

  　近期而言，房地产行业的刚性需求依然强劲，而长期的严厉调控政策压制了需求的释放，这使得房地产行业明年有可能迎来供销两旺的格局。

  　行业新契机：城镇化

  　与此同时，虽然自2010年以来的这轮房地产调控目前仍然没有放松的迹象，但各大房地产开发商已经闻到了新的行业机会。在当前经济整体陷入困境的时候，地王出现有可能预示着房地产将再次成为启动中国经济的引擎。

　　国务院副总理李克强11月28日在中南海紫光阁会见世界银行行长金墉，就深化中国与世行合作等交换了意见。李克强指出，中国已进入中等收入国家行列，但发展还很不平衡，尤其是城乡差距量大面广，差距就是潜力，未来几十年最大的发展潜力在城镇化。13亿人的现代化和近10亿人的城镇化，在人类历史上是没有的，中国这条路走好了，不仅造福中国人民，对世界也是贡献。

  　2011年以来，一直有观点认为我国房地产发展黄金期已经结束。事实上房地产规模、房价和利润的超常规增长可能渐告尾声，而并非房地产行业步入衰退期。种种迹象显示，“城镇化”将成为政府未来几年着力推进的施政目标，这将给多个行业带来巨大发展空间，房地产将成为直接受惠的主要行业。
结语

  　央企合理的市场行为无需受到苛责，但要加强对涉足房地产央企的监管、严控资金风险。而在楼市复苏和城镇化的预期下，一向政策嗅觉敏锐、资金来源充裕的央企，再次上演地王狂欢也就不足为奇了。