《裸婚时代》火了，让等着结婚的年轻人更上火：裸婚的下场就是离婚，因为没房。

　　今年第一季度伊始，温和版的“限购令”、郑州版的“国八条”以及不断收紧的银根等“人工降雨”不断袭来， 号称史上最严厉的楼市调控政策对郑州市场的影响不可谓不大，郑州楼市唱的这是哪出戏？很多人看不懂。

　　故事

　　买还是不买，都纠结啊

　　文艺表演、抽奖、清凉西瓜节、限量优惠，天气越来越热，郑州各个售楼部内的活动也搞得火热，和男友到处看房子的燕燕坐在冷气十足的售楼部内，心里却像乱麻，婚期定在明年年初，现在买房子已经算晚了，可买还是不买，她和男友吵了好几次，还是定不下来。

　　“每一个售楼部的销售人员都说，再不买，房子还会涨，而且看报纸上房管局公布的数据显示，房价还是一直往上涨。我的建议是买，不等了；男友坚持说再等等，肯定会降的。”燕燕很发愁。

　　像燕燕这样纠结的购房者，如今是越来越多。 

　　“这两个月是那些刚性需求购房者最纠结的时期，预期的明显降价迟迟没有出现，不买吧，怕继续涨价，买吧，怕下半年房价会降，这是非常微妙的一种胶着状态，最多持续半年，这些购房者会等不及而出手。而聪明的开发商为了回笼资金，可能会采取一些巧妙的优惠措施变相降价。”河南财经学院教授刘社表示。
市场

　　上半年同比成交量大跌，价格依然坚挺

　　“我们的数据显示6月份二手房的成交量与5月份基本持平，不过比去年同期还是有明显下降。就整个上半年来说，成交量比去年同期下降了30%～40%，价格上涨20%左右。”21世纪不动产郑州区域总经理助理王川表示，“看情况下半年限购政策和信贷政策基本不会有大的变化，而且还有继续加息的预期，对整个房地产市场的影响都非常大。”

　　不过王川说，还有一个利好消息是，下半年一些改善居住条件的市民，有卖旧买新的需求，可能结束观望期，卖掉手里小面积或者顶楼等不适宜长期居住的户型，这些房产价格可能会有下降，这些客户对商品住宅市场也是一个刺激。“下半年交易量变化不会太大，估计会稳定在1600～2000套/月，年底交易可能会相对旺一些，不过想达到去年那种每月2500套的交易量，基本没有可能。”

　　房地产实战专家、河南王牌企划有限公司董事长上官同君认为：“‘限购、限贷、限价’三限宏观调控政策对于二线、三线以及四线城市会带来政策滞后效应。限购开始，销量陡降，而价格则出现僵持甚至上涨。研究发现，郑州市目前在售楼盘和新入市楼盘，中高端项目占了绝大多数，并且中高端项目的占比呈上升趋势。而郑房指数的样本取样一锅煮的计算方法，是郑州房价逆市上涨的主要原因。众所周知通胀影响房价，房价上涨不可避免。”

        开发商

　　开新盘加推房源，加快回笼资金

　　7月天气炎热，是楼市传统的销售淡季，可是今年一反常态，郑州市7月预计开盘的楼盘将达20个，而且有很多吸引人的噱头，比如某精装修的小区，甚至打出了每天限量三套房子6折优惠。
　　一位业内人士表示，一家上半年销量位居全国销售排行榜前三的大开发商，7月份在河南开盘的项目就有三个。“上半年的销售数据已经出来，开发商们开始坐不住了，纷纷开始加推房源或者开新盘，加速回笼资金，先出手的才能占到先机。”

　　刘社表示：“一些大开发商已经开始以各种积极的手段‘去存货化’，掀起促销热潮，以期最终换取今年尚算优秀的成绩单。相比之下，那些没有积极顺应市场变化的中小地产商，在前半年的抢钱活动中，没有取得先机。银根紧缩，贷款困难，加上去年高价获取的土地今年转化为可售房源，为防止滞销风险，开发商不敢再采取‘捂盘’的手段，只求快卖快收钱。”

　　刘社表示，现在银行收紧银根，房地产信托也有叫停的趋势，需要资金的开发商只能借助一些成本更高的担保公司、基金等融资，如果大量融资，无异于饮鸩止渴，将走上一条不归路。那么加推房源、开新盘，尽快回笼资金是必然的。

　　王川说，今年上半年二手房市场的一个比较明显的变化是今年一次性付款的客户占到60%，而去年这个数字是40%，银行贷款利率上浮10%～20%，让一些打算贷款的客户转为一次性付款。
        分析

　　金九银十

　　会是今年价格分水岭？

　　河南合富辉煌房地产顾问有限公司的销售负责人李广泽表示，尽管前半年限购区内商品房成交量一直下降，但是并没有出现大范围的降价，节假日也只是采取一些活动吸引新老客户到场看房，偶尔的促销活动也没有实质性的降价。这种现象出现的原因除了对政策缓解抱有希望之外，另一个原因就是开发商对金九银十的销售旺季仍有期待。“如果金九银十开发商的销售状况良好，全年的销售任务有望完成，那么降价更是无从谈起，如果金九银十没有出现期待中的火爆销售，那么最后一个季度将是开发商最后一轮冲刺。”

　　他说：“今年会不会出现预想中金九银十的火爆销售还不一定，这也是7月份新开盘项目多的原因，不过年底之前肯定会出现一轮销售的小高潮，为了年终的销售业绩，开发商都会冲刺一下，不过直接降价的可能性不大，不然对于前期销售的客户无法交代，多会采取变相降价。”

　　“政府就是希望通过政策的持续，来达到调控的目的，如果不是开发商采取降价或者变相降价的方式促销，下半年出现量价齐涨的可能性不大，随着投机性、投资性购房者转战县、市地产市场和商业地产市场，限购区内开发商的日子会不太好过。”刘社说。

　　上官同君表示，郑州市场的刚性需求群体庞大，但是预计下半年的宏观调控政策可能会持续加码，目前尚无松动迹象，下半年仍然是量价僵持状态，商品住宅价格可能会继续走高，商业地产投资客会继续观望。不会有太大悬念。
         预测

　　下半年，调控政策将持续甚至从严

　　“调控政策已经明显往三、四线城市扩张。”李广泽说，“除了郑州，我们公司代理的其他省辖市如安阳、信阳等地的项目，政策调控效果也开始显现，银行信贷政策、限购政策都影响到了销售，不过和郑州比起来，还算是比较松的。”

　　“6月CPI达到6.4%，从专业方面来说超过5%就属于恶性通货膨胀，所以预计下半年的信贷政策将继续从严，还会有1～2次的加息，存款准备金率也会相应提高，这一切对开发商来说都不是好消息，资金链紧张是必然的，不过实现楼市转冷的目标，还要看地方政府的态度和政策。”刘社表示，“开发商、银行、政府都不希望出现楼市大幅降价的局面。一旦中央政府放松调控政策，楼市可能会出现报复性增长。”

　　“调控政策就像一场‘人工降雨’，来为市场降温，是特殊时期的特殊政策。”对于楼市调控政策，刘社这样形容，下半年甚至直到明年，调控政策不会放松，而且会有所扩展，尚没有达到预期的调控目标，政府不会轻易放弃。