7月,房地产市场调控正处于关键时期。国务院常务会议在分析当前房地产市场形势时称,“部分城市房价上涨压力仍然较大,有的城市调控力度有所放松。”会议因此强调“必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松,坚定不移地抓好各项政策措施的落实,不断巩固和加强调控效果。”并提出了五点加强措施,包括对房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施等。种种现象均表明,政府已释放政策继续从紧从严的信号,并坚定调控的决心和力度。

　　从济南商品房市场来看,市场供应量充足,新增供应仍保持较高水平,开发商通过各种让利措施(如较大认筹优惠、特价房、起价等),吸引客户关注,从而维持市场成交量的高位,“以优惠换走量”悄然成为市场的一种趋势。

　　土地市场开始放量

　　7月,济南市供应土地5宗,供地面积59.58万平米,同比分别增加150.00%和1683.83%,按照济南市2011年的供地计划,济南市今年将提供城镇住宅用地102块,总面积921.91公顷,商业金融业用地41块。今年一季度由于供地计划未发布而没有土地推出,从二季度才开始推出居住和商业金融业用地。从目前推地的程度来看,世联研究认为,三季度济南市将加快推地的速度,土地市场将迎来一波新的供地潮。

　　同时,本月济南市场成交土地5宗,成交面积为18.25万平米,同比增长217.94%,此次成交的土地均为前期超过最高限价而“流拍”的5宗国有建设用地。其中有2宗以底价成交,另外3宗土地虽也经多轮竞价,但激烈程度明显低于上次竞拍。值得关注的是,本次成交的5宗土地被明确要求配建一定比例的公租房。需配建公租房的规定或将对土地市场起到一定的“降温”作用。

　　“特价”、“低价”充斥楼市

　　7月,济南住宅市场供应量为7909套,88.4万平米,成交量为2686套,30.4万平米,同比、环比均有所增长,市场供应量保持充足,成交量依然维持高位。从成交结构来看,低价刚需盘仍为市场成交主力,高端市场表现平淡,从具体项目来看,一线品牌开发商占据市场主导。

　　本月,济南住宅市场三个新项目入市,多个刚需盘加推房源,新增供应量为2537套,29.3万平米。下半年对于开发商来说是关键性的时期,加大供应、快速回笼资金是他们的首要任务。从促销手段来看,开发商多采取较大幅的认筹优惠、“特价房”、“起价”等多种促销让利的暗战方式,以低价、优惠来拉动销量,新开项目,也多以评价或是低价入市。在政策从严背景下,“以优惠换走量”悄然成为一种趋势。

　　以刚性需求支撑市场的济南楼市,部分购房者虽有观望情绪,但也多是等待楼盘价格接近预期时出手,并非真正放弃选择,市场潜在需求依然旺盛;同时,下半年开发企业若能通过打折促销等方式加快回流资金,则会选择积极拿地以维持后续的开发。由此看来,下半年楼市依然存在很大“变数”,但各方竞争的激烈程度无疑将是空前的。