近日，阳光城(9.75,-0.37,-3.66%)集团股份有限公司（000671.SZ，下称阳光城）的一则公告将业界对房地产融资的关注又拉回到了房地产私募基金上来。阳光城的公告显示，公司拟与歌斐资产管理有限公司（下称歌斐资产）签订《合作框架协议》，引入9亿元房地产基金合作投资福州、厦门项目。

　　 “尽管房地产私募基金逐渐在向细分市场和专业化靠拢，但就实际情况来看，私募基金的融资难度在不断加大，很多投资人在目前的市场形势下都选择了观望，因为楼市走向仍存在很大不确定性。”盛世神州房地产投资基金CEO王戈宏告诉《华夏时报》记者。

　　 收益率降低

　　 歌斐资产在房地产私募基金方面的活跃表现，其实是近年来房地产私募基金发展的一个缩影。

　　 据清科研究中心发布的报告显示，房地产私募基金的募集活跃程度自2010年起开始，当年总募集规模达500多亿元。而在传统房地产融资渠道持续缩紧的2011年，私募地产基金更是创历史之最，全年新募集房地产基金达67只，被称为是中国本土私募房地产基金发展“元年”。在新募集基金数量急剧增长的同时，募集规模也高达千亿元。这一数字与2010年全年约500亿元的募集规模相比，已有成倍增长。

　　 上述报告还显示，截至2012年第二季度，共有30只私募房地产基金募集到60亿美元资金。

　　 去年12月，住建部政策研究中心课题组与高和资本共同发布了《人民币房地产私募基金发展报告》（下称《报告》），《报告》预测，房地产私募基金在未来三年内将达到5000亿元。

　　 去年伴随着房地产私募基金规模的扩大，其收益率也节节攀高。尽管作为私募基金，大多数基金发起人都对旗下基金项目的收益率采取秘而不宣的态度。但根据上述《报告》的研究数据显示，2011年多数房地产私募基金将其目标收益率定在20%-25%之间。

　　 以去年11月杭州滨江控股集团所成立的杭州本土第一只房地产私募基金“普特一号”为例，滨江控股董事长戚金兴当时就公开表示，只要找准了好项目，预期年化收益率可达20%。

　　 “从去年的实际情况来看，开发商考虑到自身对融资的迫切性，有的给投资者的回报率甚至还能达到30%以上。”一位地产私募基金负责人曾私下对记者表示。

　　 不过这样的现象目前开始有所变化。全国房地产投资基金联盟发起人闫宗成在接受采访时就表示，随着近期房地产市场销售的回暖，开发商的心态也发生了变化，“他们希望能够用更低的资金成本来完成融资。”闫宗成举例说，过去需要给投资者25%-30%的回报率的房地产私募基金，现在差不多集中在20%左右，个别实力较强的开发商，其房地产私募基金的融资成本有时候甚至低于发行房地产信托项目的成本，最低约为15%或16%。

　　 闫宗成进一步分析称，目前房地产私募基金收益率降低的原因来自于三个方面：首先央行的连续降息调低了利率成本，导致理财产品收益率全面下降；其次随着市场的回暖，开发商预期最困难的日子即将过去，不愿意花更多的钱去进行融资；此外随着房地产私募基金的日趋发展成熟，投资者也在调整自己的心态，开始追求合理适度的回报。

　　大开发商的游戏？

　　 随着房地产私募基金发展规模不断扩大和相对稳定、高昂的投资回报，开始吸引更多的人进场。在过去，做房地产私募基金的主要有三类，开发商、金融机构以及具备开发经验或者资金实力的独立第三方，而如今，像诺亚财富、展恒理财、帆茂理财等多家第三方理财机构也开始参与进来。对于这些第三方理财机构的参与热情，一位业内人士分析表示，主要在于理财机构具备高净值客户及其旗下所配置的资产额的优势。

　　 在高回报和融资规模急剧膨胀的同时，房地产私募基金的发展也并非坦途。事实上，不仅是房地产私募基金，从2011年下半年以来，整个中国PE市场的募资就开始承受一定压力，一些规模较小的PE机构或者其投资策略不能适应市场变化的PE机构，以及缺乏过往历史业绩的新PE机构，在吸引投资者方面是非常困难的。

　　 从房地产私募基金的参与方来看，这更像是一场大开发商的游戏。近年来随着在房地产私募基金的风生水起，金地、复地、富力、恒大、远洋等大开发商或自建房地产基金公司，或参与投资了房地产股权投资管理有限公司。

　　 去年继远洋地产宣布将对旗下房地产基金Sino Prosperity出资7000万美元，投资中国内地房地产项目以后，安泰盘实股权投资管理有限公司筹备的房地产基金，其就有恒大地产董事局主席许家印、富力地产董事长李思廉的身影。“不具备大型房企或者金融集团背景的房地产私募基金一般市场地位较弱，客户要求支付的收益率也相对较高。”一位业内人士表示。

　　 今年4月，诺亚财富宣布将携手易居中国，联合业界TOP50开发商，共同发起TOP50地产母基金，借此吸引国内房地产业的一批领头羊企业作投资人。业内人士分析表示，TOP50开发商通过房地产母基金的聚合，能够对市场资金产生强大的吸引力，迅速聚集资本。而投资人则可以通过投资地产母基金，参与50强开发商的优质开发项目，分享开发商品牌和运营的溢价能力。有消息称，恒大、富力等均对此地产母基金表达了浓厚的投资兴趣。