著名经济学者、清华大学房地产研究所所长 刘洪玉教授

    在谈及陶瓷与房地产行业之间的关系时，著名经济学者、清华大学房地产研究所所长 刘洪玉教授从人口和套房的角度切入，展开了对话题的讲述。

　　根据2010年第六次全国人口普查，最后得出来结论:不同的城市的个人拥有套房数差异比较大。“我们的住房总量在2010年的时候总量是188亿平米，空置的是9.4亿平米，这个188亿还包括5亿平米的集体宿舍。刚才孟总也提到一个指标，就是每百户家庭住房的套数，我们算出来的结果是每百户家庭有100.1套，刚刚过了100。”

　　这是什么概念呢？刘洪玉教授继续说：“实际上一般情况下，我们应该有一套房子，这是比较好的状态。但是，实际上在现实当中，我们有很多人还没有自己的住房，还有的住在非政策的住房中，还有和别人合住的住房。这样我们发现从全国，从宏观上实现每户一套，有一个最基本的短缺问题解决了。但是，实际上我们如果把这个数据再进一步的解剖，这里面1/4的住房是我们叫做非正式住房，这里面包括小产权房。而且在不同的城市，不同的地区，这个房屋的数量和家庭的数量的比值关系又有很大的变化，有些地区已经有110套房子了，但是像北京大概每百户家庭只有80套房。所以不同的城市有比较大的差异。”

    对比起国内的情况，国际上的情况又如何呢？刘洪玉分析道：“从国际上的情况可以看出，把全国总体上实现了户均一套叫解决了绝对短缺的问题。但是实际上真正的实现每户有一套才是解决问题。这个是从统计上看问题的，我们的住房套数和家庭户数的比例关系为每百户家庭应该有107-108套房子，这个时候基本上就是1:1的关系就成立了，国外要实现这个比例需要5-7年的时间。”

    同时，刘教授指出，人口普查还显出了第二住宅的问题。除了有人住的房子，还有空的房子，还有第二住宅，还有季节性的房子，这个比107、108多出来的概念是市场上空出来的，叫第二住宅。这里有一个空置率，或者是自然空置率。在这个水平上，在一个幅度里，5%或者是7%左右附近变化。因为买房的人希望有选择的权力，有选择的机会，卖房的人也不希望自己的房子一推出来马上就卖掉，希望他们留有一个选择的空间。

　　从人口普查，可以预测多人口中国人口未来的发展趋势和需要套房的数量。刘教授预测，到2020年全国的人口是13.97亿，城镇人口是7.64亿。城镇的家庭面积是2.63人，以后到2020年城镇地区有2.9亿户。

　　到底应该是每个人有多少房子呢？国家也有大概的目标——人均35平米。因而，大体上，如果每户有100平米房子的话，到2020年我们将有接近300亿平米的住宅。现在我们有180多亿的房子。在未来我们可能还要拆除20多亿的房子，我们在城镇化的发展过程中，现在还有农村的地区也会带着房子进城市。经过这一系列调整以后，到那时候市场上出现的自然的空置。

    人口普查对建陶行业的发展有何知道作用呢？刘教授认为：随着城镇化和城市化建设的不断提升，对建筑空间的需求也是非常稳定的。同时，这种分析也应该映射到其他的行业。 “ 我们实际上不光是房地产行业，大家希望本行业有一个比较稳定的环境。在座的各位希望让市场尽可能的保持稳定，这样对未来有一个短期、中期和长期的预测。现在我们也在花很多的时间在研究和探索稳定房地产市场的长效机制。主要是从土地供应制度、房地产金融制度、房地产税收制度、住房制度四个方面在探索，什么样的情况下，现在为什么大家都急着买房呢，不管是暂时需要不需要，都急着要买。所以本来一些政策，我们预期会把房价往下推，结果市场反映的结果是价格更高了。因为大家都担心了。我们的住房政策没有给每一位老百姓一个信心的渠道，这个制度还没有建立起来。包括税收制度也是这样的。我们每一次调控都是占用税收的手段，希望让市场来稳定。这里面我们发现你是这边做了，另外一个地方又出了问题，整个的不是一个完整的体系。大部分我们的政策的调整都是基于短期的需要，而不是长期的稳定发展的角度出发的。”他解释道。

    最后，他提出了对建陶行业的期望：我们通过房地产行业的长效机制的研究也能够促进稳定，对陶瓷行业也会渐渐的受益。对于陶瓷行业，建筑陶瓷是其中的一个方面，但是实际上它所面对的领域远远超过建筑陶瓷这样的范围。如果跟房地产绑得太近了，可能会受到这个行业的波动的影响。我们这个行业可能要研究、寻找自己行业的规律，哪些东西是我们最基本的，哪些是可以让它承担一定风险的。然后我是不是沿着这个产业链进入到房地产行业，因为房地产行业有它自己的发展规律。我觉得和一些房地产行业的企业形成战略的合作伙伴可能对我们这个行业的发展会有帮助。